1
00:00:00,240 --> 00:00:02,700
今天我们的主题谈房地产市场
2
00:00:02,700 --> 00:00:04,480
主题会从最新数据开始
3
00:00:04,480 --> 00:00:04,759
聊聊
4
00:00:04,759 --> 00:00:06,120
在这个时代背景中
5
00:00:06,120 --> 00:00:08,460
谁是在传统文化和社会裹挟之下
6
00:00:08,460 --> 00:00:10,179
不得不主动为楼市买单
7
00:00:10,179 --> 00:00:12,080
并且损失惨重的一批人
8
00:00:12,080 --> 00:00:14,968
同时思考和展望未来可能的复苏
9
00:00:14,968 --> 00:00:17,908
一最新数据和过去一样
10
00:00:17,908 --> 00:00:20,780
我们先按月更新一下热点城市的房价数据
11
00:00:20,780 --> 00:00:23,460
数据源来自wind提供的中原领先指数
12
00:00:23,460 --> 00:00:25,199
虽然这个指数的涵盖城市不多
13
00:00:25,199 --> 00:00:28,070
但对于存量房市场的准确度来说很不错
14
00:00:28,070 --> 00:00:29,390
根据最新数据
15
00:00:29,390 --> 00:00:31,030
4月房价仍在下跌
16
00:00:31,030 --> 00:00:32,710
而且趋势更加明确了
17
00:00:32,710 --> 00:00:35,740
这其中北京环比上月下跌0.5%
18
00:00:35,740 --> 00:00:37,619
同比去年下跌8.7%
19
00:00:37,619 --> 00:00:40,140
上海环比上月上涨0.2%
20
00:00:40,140 --> 00:00:42,299
同比去年下跌7.3%
21
00:00:42,299 --> 00:00:44,560
广州环比上月下跌1.5%
22
00:00:44,560 --> 00:00:46,700
同比去年下跌12.3%
23
00:00:46,700 --> 00:00:49,240
深圳环比上月下跌0.9%
24
00:00:49,240 --> 00:00:51,390
同比去年下跌4.6%
25
00:00:51,390 --> 00:00:53,590
经历4月的房价小幅下行
26
00:00:53,590 --> 00:00:56,109
深圳和北京已经接近去年9月
27
00:00:56,109 --> 00:00:57,689
全面刺激之前的水平
28
00:00:57,689 --> 00:01:00,509
广州则是在最近几个月持续探底
29
00:01:00,509 --> 00:01:02,240
目前四大一线城市中
30
00:01:02,240 --> 00:01:04,319
京沪的自历史最高点至今
31
00:01:04,319 --> 00:01:06,739
累计跌幅在29%左右
32
00:01:06,739 --> 00:01:09,359
广州累计跌幅为32.3%
33
00:01:09,359 --> 00:01:11,590
深圳达到38.6%
34
00:01:11,590 --> 00:01:13,750
四大城市二手房整体价格的答封
35
00:01:13,750 --> 00:01:15,289
时间点也有所不同
36
00:01:15,289 --> 00:01:17,649
比如北京在2023年初见顶
37
00:01:17,649 --> 00:01:19,588
上海在2022年中见顶
38
00:01:19,588 --> 00:01:21,480
广州在2022年初见顶
39
00:01:21,480 --> 00:01:23,500
深圳在2021年初见顶
40
00:01:23,500 --> 00:01:25,599
而前期跌的比较多的如深圳
41
00:01:25,599 --> 00:01:27,129
后期跌幅相对较小
42
00:01:27,129 --> 00:01:28,890
前期相对坚挺的如广州
43
00:01:28,890 --> 00:01:30,509
后续下跌速度较快
44
00:01:30,509 --> 00:01:33,649
可见北上广深在大趋势上是比较同步的
45
00:01:33,649 --> 00:01:36,569
另外尽管成交量相比去年有所扩大
46
00:01:36,569 --> 00:01:39,379
但挂牌量仍在快速增长
47
00:01:39,379 --> 00:01:41,519
我们可以看到的是冷冰冰的数字
48
00:01:41,519 --> 00:01:44,840
但这些数字背后是无数家庭的财富的蒸发
49
00:01:44,840 --> 00:01:49,009
这其中有一批人可能是损失最大的一个群体
50
00:01:49,009 --> 00:01:51,170
二时代背景
51
00:01:51,170 --> 00:01:53,290
在思考本文标题这个问题时
52
00:01:53,290 --> 00:01:54,609
我先问了一下AI
53
00:01:54,609 --> 00:01:55,590
结果告诉我
54
00:01:55,590 --> 00:01:58,250
被房价坑的最惨的群体是九零后
55
00:01:58,250 --> 00:01:59,959
这与我的结论一致
56
00:01:59,959 --> 00:02:01,439
我身边有非常多的案例
57
00:02:01,439 --> 00:02:03,760
因为我自己是1998年上小学
58
00:02:03,760 --> 00:02:05,319
2010年上大学的
59
00:02:05,319 --> 00:02:06,599
所以我从小到大
60
00:02:06,599 --> 00:02:07,239
身边的同学
61
00:02:07,239 --> 00:02:10,719
出生年份都在1991~1993这个范围内
62
00:02:10,719 --> 00:02:12,639
而这批人结婚时间大多数
63
00:02:12,639 --> 00:02:14,830
也在2019~2021年之间
64
00:02:14,830 --> 00:02:18,689
也就是说正好覆盖中国房价最高的那几年时间
65
00:02:18,689 --> 00:02:20,169
所以我认为八零末
66
00:02:20,169 --> 00:02:20,810
九零初
67
00:02:20,810 --> 00:02:23,490
或者说八零末和九零初的父母
68
00:02:23,490 --> 00:02:26,370
是为楼市周期转向买单最多的一批人
69
00:02:26,370 --> 00:02:27,469
没有之一
70
00:02:27,469 --> 00:02:31,490
另外中国1990年前后出生的人数量众多
71
00:02:31,490 --> 00:02:34,289
是中国有记录的最后的一波婴儿潮
72
00:02:34,289 --> 00:02:37,449
尽管也有很多七零后八零后在房价最高的几年
73
00:02:37,449 --> 00:02:39,569
激进扩张自己的资产负债表
74
00:02:39,569 --> 00:02:42,349
以买入更多的改善性住房或投资房
75
00:02:42,349 --> 00:02:45,419
但这些人买房可以说是完全的主动为之
76
00:02:45,419 --> 00:02:47,819
而九零后在房价巅峰期上车
77
00:02:47,819 --> 00:02:49,180
则是更大程度上
78
00:02:49,180 --> 00:02:51,819
被社会文化和时代裹挟着去推进的
79
00:02:51,819 --> 00:02:55,189
因为这批人结婚普遍时间节点就在这几年
80
00:02:55,189 --> 00:02:57,629
在来自亲朋好友以及各路自媒体
81
00:02:57,629 --> 00:02:59,550
狂轰滥炸式的洗脑之下
82
00:02:59,550 --> 00:03:00,710
他们除了上车
83
00:03:00,710 --> 00:03:01,969
几乎别无选择
84
00:03:01,969 --> 00:03:03,849
比如所谓六个钱包的说法
85
00:03:03,849 --> 00:03:05,750
在2018年首次提出的
86
00:03:05,750 --> 00:03:07,250
当时针对的新婚夫妻
87
00:03:07,250 --> 00:03:09,699
面向的主要也是这批九零后
88
00:03:09,699 --> 00:03:10,819
而相比九零后
89
00:03:10,819 --> 00:03:12,819
后面的九五或零零后
90
00:03:12,819 --> 00:03:14,639
更多人选择躺平摆烂
91
00:03:14,639 --> 00:03:17,150
结果反而不容易踩坑了
92
00:03:17,150 --> 00:03:17,909
在中国
93
00:03:17,909 --> 00:03:19,699
房产的PUA属性在于
94
00:03:19,699 --> 00:03:23,099
婚姻法虽未明文规定结婚就必须买房
95
00:03:23,099 --> 00:03:26,759
但之前20年房价的持续上涨带来的预期惯性
96
00:03:26,759 --> 00:03:29,439
以及民众普遍的自我PUA和内卷
97
00:03:29,439 --> 00:03:31,719
已经让房产承载的东西越来越多
98
00:03:31,719 --> 00:03:33,080
也越来越极端化
99
00:03:33,080 --> 00:03:35,960
最终使得房子成为了一条不成文的
100
00:03:35,960 --> 00:03:37,509
结婚必备条件
101
00:03:37,509 --> 00:03:39,449
我之前有过一些dating经历
102
00:03:39,449 --> 00:03:40,909
当谈及房产话题时
103
00:03:40,909 --> 00:03:42,069
我都是明确指出
104
00:03:42,069 --> 00:03:44,389
我在国内未来是不会买房子的
105
00:03:44,389 --> 00:03:46,000
无论我是否有能力买房
106
00:03:46,000 --> 00:03:48,439
因为全世界其他绝大多数热点城市的
107
00:03:48,439 --> 00:03:51,580
相同总价的房子租金是内地一线城市的三倍
108
00:03:51,580 --> 00:03:53,699
而且我也明确表示过一个这样的观点
109
00:03:53,699 --> 00:03:55,219
即使是我百分之百出钱
110
00:03:55,219 --> 00:03:57,780
在美国或日本买一套双方都喜欢的
111
00:03:57,780 --> 00:04:00,360
总价相当甚至更贵更好的房子
112
00:04:00,360 --> 00:04:02,520
租金拿来全归另一半当工资
113
00:04:02,520 --> 00:04:04,379
然后班爱上不上也好过
114
00:04:04,379 --> 00:04:06,560
另一半百分之百花钱在国内买房
115
00:04:06,560 --> 00:04:07,680
我很坦诚的表示
116
00:04:07,680 --> 00:04:08,560
如果以后成家
117
00:04:08,560 --> 00:04:10,340
你被割就等于我被割
118
00:04:10,340 --> 00:04:13,379
我是绝对不会允许身边最近的人踩坑的
119
00:04:13,379 --> 00:04:15,409
也不会让自己被拖下水
120
00:04:15,409 --> 00:04:16,649
但即使是这样
121
00:04:16,649 --> 00:04:19,350
能够接受我观念的人也是寥寥无几
122
00:04:19,350 --> 00:04:21,569
对房产有执念的朋友实在太多
123
00:04:21,569 --> 00:04:22,199
请注意
124
00:04:22,199 --> 00:04:23,939
这里我不是煽动性别对立
125
00:04:23,939 --> 00:04:24,720
而是在表达
126
00:04:24,720 --> 00:04:26,620
在中国的社会文化裹挟下
127
00:04:26,620 --> 00:04:28,040
年轻人无论男女
128
00:04:28,040 --> 00:04:29,689
无论谁出的钱多一点
129
00:04:29,689 --> 00:04:31,370
双方都是输家
130
00:04:31,370 --> 00:04:32,430
最有意思的是
131
00:04:32,430 --> 00:04:35,189
我所看到的身边这些被收割的最多的人
132
00:04:35,189 --> 00:04:36,389
往往都是能力强
133
00:04:36,389 --> 00:04:37,550
家境好的孩子
134
00:04:37,550 --> 00:04:38,850
这个道理很好理解
135
00:04:38,850 --> 00:04:39,949
你没有点出息
136
00:04:39,949 --> 00:04:41,490
还没机会买这个单
137
00:04:41,490 --> 00:04:43,050
从老家到一线城市发展
138
00:04:43,050 --> 00:04:44,750
要学业好加就业好
139
00:04:44,750 --> 00:04:47,310
你没有点家底也买不起这个单
140
00:04:47,310 --> 00:04:50,410
九零后根本没有多少比例是完全靠自己买房的
141
00:04:50,410 --> 00:04:52,129
可见很多人遭遇的挫折
142
00:04:52,129 --> 00:04:55,240
可能恰恰就来自之前引以为豪的成功
143
00:04:55,240 --> 00:04:57,620
你可以说这是塞翁失马焉知非福
144
00:04:57,620 --> 00:05:00,040
也可以说这是社会运行的残酷之处
145
00:05:00,040 --> 00:05:02,819
就连被割都要有资格才行
146
00:05:02,819 --> 00:05:05,100
我最近在朋友圈里看到一个案例
147
00:05:05,100 --> 00:05:08,120
一个同龄的朋友吐槽他买房后这近5年的经历
148
00:05:08,120 --> 00:05:10,839
他是2020年底在深圳买的新房
149
00:05:10,839 --> 00:05:13,809
他说他买房后不久就遭遇学区未兑现
150
00:05:13,809 --> 00:05:16,709
现在房价更是比当时跌了大概四成
151
00:05:16,709 --> 00:05:18,939
于是感叹自己白忙了很多年
152
00:05:18,939 --> 00:05:20,480
他其实属于心很大的了
153
00:05:20,480 --> 00:05:22,040
因为类似遭遇的人有很多
154
00:05:22,040 --> 00:05:23,639
但能以公开这样诉苦
155
00:05:23,639 --> 00:05:26,168
说明还是一个乐观积极面对现实的人
156
00:05:26,168 --> 00:05:26,809
事实上
157
00:05:26,809 --> 00:05:27,488
这两三年
158
00:05:27,488 --> 00:05:30,329
我在见到任何前些年买了房的亲戚朋友
159
00:05:30,329 --> 00:05:31,108
同学的时候
160
00:05:31,108 --> 00:05:32,608
无论他们是赚了还是亏了
161
00:05:32,608 --> 00:05:34,839
我都尽力不去主动谈起房子的话题
162
00:05:34,839 --> 00:05:36,240
除非对方主动说起
163
00:05:36,240 --> 00:05:37,399
因为我知道这个话题
164
00:05:37,399 --> 00:05:39,939
会让他们或多或少地感觉到不舒服
165
00:05:39,939 --> 00:05:42,079
过去我多次说到的一个观点
166
00:05:42,079 --> 00:05:44,408
就是来自于这些身边的观察
167
00:05:44,408 --> 00:05:46,848
过去这几年决定一个人生活状况的
168
00:05:46,848 --> 00:05:48,449
不只是他赚了多少钱
169
00:05:48,449 --> 00:05:50,540
更重要的是他有没有踩坑
170
00:05:50,540 --> 00:05:52,860
如果他踩中了某个很大的坑
171
00:05:52,860 --> 00:05:53,899
比如高位买房
172
00:05:53,899 --> 00:05:54,899
比如p to p的
173
00:05:54,899 --> 00:05:56,459
那么他收入再高
174
00:05:56,459 --> 00:05:58,509
也一定是过得极为艰难
175
00:05:58,509 --> 00:05:59,509
继续展开说
176
00:05:59,509 --> 00:06:00,949
我认为九零后这批人
177
00:06:00,949 --> 00:06:04,170
特别是来自城市中产或以上家庭的九零后
178
00:06:04,170 --> 00:06:06,158
是应该做好一些心理准备的
179
00:06:06,158 --> 00:06:08,899
我们大多数以独生子女的身份长大
180
00:06:08,899 --> 00:06:10,860
备受家庭宠爱和呵护
181
00:06:10,860 --> 00:06:12,060
而且我们自己的成长
182
00:06:12,060 --> 00:06:14,180
也伴随中国经济社会的飞速发展
183
00:06:14,180 --> 00:06:15,639
但当我们走向社会后
184
00:06:15,639 --> 00:06:17,959
我们可能也要同社会一同衰老
185
00:06:17,959 --> 00:06:21,279
一同体会经济增长放缓和老龄化加重的压力
186
00:06:21,279 --> 00:06:24,220
所以如果你因为年少时幸运的高起点
187
00:06:24,220 --> 00:06:26,759
而导致自己对未来人生的预期过高
188
00:06:26,759 --> 00:06:30,000
那么你未来的生活大概率会过得很不开心
189
00:06:30,000 --> 00:06:33,038
并且会伴随明显的高开低走的体验
190
00:06:33,038 --> 00:06:34,158
你可以复盘一下
191
00:06:34,158 --> 00:06:36,610
大量九零后过去10年的普遍经历
192
00:06:36,610 --> 00:06:37,970
一毕业经济就放缓
193
00:06:37,970 --> 00:06:39,509
一买房房价就下跌
194
00:06:39,509 --> 00:06:41,629
一升值行业就裁员
195
00:06:41,629 --> 00:06:42,430
相比之下
196
00:06:42,430 --> 00:06:45,689
我是挺羡慕我们那些靠自身努力改变命运的
197
00:06:45,689 --> 00:06:46,990
六零后父辈的
198
00:06:46,990 --> 00:06:49,060
因为他们出生时普遍一穷二白
199
00:06:49,060 --> 00:06:52,040
之后每走一步都好于之前自己的预期
200
00:06:52,040 --> 00:06:53,339
工作有分配住房
201
00:06:53,339 --> 00:06:53,920
有分配
202
00:06:53,920 --> 00:06:55,569
买房后又涨十倍
203
00:06:55,569 --> 00:06:58,009
如今完整吃到中国改革发展红利后
204
00:06:58,009 --> 00:07:00,970
还能以健康的身体拿着高额养老金退休
205
00:07:00,970 --> 00:07:04,129
由于这批人正好也是我们上文提到八零末
206
00:07:04,129 --> 00:07:05,038
九零初的父母
207
00:07:05,038 --> 00:07:07,298
所以这个相对好运和强势的一代
208
00:07:07,298 --> 00:07:08,358
为了补贴子女
209
00:07:08,358 --> 00:07:11,240
往往也对子女们倾其所有
210
00:07:11,240 --> 00:07:15,579
三未来复苏否极就会泰来
211
00:07:15,579 --> 00:07:16,819
比如最近这几年
212
00:07:16,819 --> 00:07:17,879
日本房价回升
213
00:07:17,879 --> 00:07:19,759
特别是东京这样的核心城市
214
00:07:19,759 --> 00:07:22,310
名义房价开始超过历史最高水平
215
00:07:22,310 --> 00:07:24,879
这是一个用时30多年才填完的坑
216
00:07:24,879 --> 00:07:25,519
巧的是
217
00:07:25,519 --> 00:07:26,199
日本的通胀
218
00:07:26,199 --> 00:07:28,660
薪资水平也在这两年开始明显回升
219
00:07:28,660 --> 00:07:31,279
日本20年期国债收益率甚至已经高过了
220
00:07:31,279 --> 00:07:34,199
中国股神巴菲特也重仓日本核心资产
221
00:07:34,199 --> 00:07:35,519
并期待永久持有
222
00:07:35,519 --> 00:07:36,500
这些方方面面
223
00:07:36,500 --> 00:07:39,490
都指向日本正在走出失去的30年
224
00:07:39,490 --> 00:07:41,009
日本作为经济发展路径
225
00:07:41,009 --> 00:07:41,649
社会文化
226
00:07:41,649 --> 00:07:44,350
人口结构等各方面与我们比较类似的国家
227
00:07:44,350 --> 00:07:47,110
他们的经历对我们也有一定的参考意义
228
00:07:47,110 --> 00:07:48,810
日本之所以经济开始回暖
229
00:07:48,810 --> 00:07:49,990
有一个很大的原因是
230
00:07:49,990 --> 00:07:52,550
90年代初高位接盘的一批个人和企业
231
00:07:52,550 --> 00:07:54,860
如今他们的债务已经基本上还清了
232
00:07:54,860 --> 00:07:57,819
如果说美国的次贷危机是一次快速的风险出清
233
00:07:57,819 --> 00:08:00,339
那么日本1991~2021这30年
234
00:08:00,339 --> 00:08:03,288
就是硬生生把债务靠时间给消化掉了
235
00:08:03,288 --> 00:08:04,889
再加上全球化新趋势下
236
00:08:04,889 --> 00:08:07,088
日本承接更多经济和政治上的机会
237
00:08:07,088 --> 00:08:09,949
以及日本对于移民聪明而高效的筛选机制
238
00:08:09,949 --> 00:08:12,319
共同促进日本经济复苏
239
00:08:12,319 --> 00:08:13,879
那么回到我们身边来
240
00:08:13,879 --> 00:08:16,839
很多时候当你处于一个失去的10年里时
241
00:08:16,839 --> 00:08:18,439
是不会很快意识到这一点的
242
00:08:18,439 --> 00:08:19,439
当你意识到时
243
00:08:19,439 --> 00:08:22,060
只能是这个情况已经持续了相当一段时间
244
00:08:22,060 --> 00:08:23,639
甚至已经过半了
245
00:08:23,639 --> 00:08:26,120
如果在2021年历史顶点购房的人
246
00:08:26,120 --> 00:08:28,339
对应的是日本1991年的负债者
247
00:08:28,339 --> 00:08:30,779
那么根据按揭周期20年或30年
248
00:08:30,779 --> 00:08:31,660
这一批债务
249
00:08:31,660 --> 00:08:35,038
在2041~2051年将得到彻底出清
250
00:08:35,038 --> 00:08:38,339
那时国人对于房产的信仰将彻底消亡
251
00:08:38,339 --> 00:08:39,578
一个人的社会地位
252
00:08:39,578 --> 00:08:42,440
面子或婚姻也不会再与房产绑定
253
00:08:42,440 --> 00:08:44,320
租售比也将回归合理
254
00:08:44,320 --> 00:08:46,740
房地产市场也将像当下日本一样
255
00:08:46,740 --> 00:08:48,159
结束下行的大周期
256
00:08:48,159 --> 00:08:49,879
不过由于现在是信息时代
257
00:08:49,879 --> 00:08:52,539
中国的一切变化也比当年日本更快
258
00:08:52,539 --> 00:08:53,840
我们可以乐观的期望
259
00:08:53,840 --> 00:08:56,379
这个时间点会早于上述的预估
260
00:08:56,379 --> 00:08:58,879
一个人的命运当然要靠自我奋斗
261
00:09:01,110 --> 00:09:04,509
虽然时代的一粒沙落在任何一个普通人身上
262
00:09:04,509 --> 00:09:05,419
就是一座山
263
00:09:05,419 --> 00:09:07,440
但无论我们现在处境如何
264
00:09:07,440 --> 00:09:09,320
都应该乐观自信的向前看
265
00:09:09,320 --> 00:09:10,639
坦然接受经济规律
266
00:09:10,639 --> 00:09:12,000
并总结成功的经验
267
00:09:12,000 --> 00:09:13,200
吸取失败的教训
268
00:09:13,200 --> 00:09:15,440
主动构建自己的长期财务规划
269
00:09:15,440 --> 00:09:18,299
更重要的是保持好的身体与学习状态
270
00:09:18,299 --> 00:09:20,879
等待春天的来临
271
00:09:22,208 --> 00:09:23,749
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