最后一轮暴涨

1
00:00:00,080 --> 00:00:02,480
这是一篇首发于5年多以前的主题

2
00:00:02,480 --> 00:00:04,379
当时全国楼市仍然火热

3
00:00:04,379 --> 00:00:07,080
很多人还在幻想3年五年再翻一倍

4
00:00:07,080 --> 00:00:09,859
对于市场的警惕声音却少之又少

5
00:00:09,859 --> 00:00:11,080
如今5年过去了

6
00:00:11,080 --> 00:00:13,859
全国大多数城市房价不仅没有翻番

7
00:00:13,859 --> 00:00:16,429
反而已经跌到了2016年的水平

8
00:00:16,429 --> 00:00:17,309
这几年来

9
00:00:17,309 --> 00:00:20,190
我一直在用数据和论据劝退读者买房

10
00:00:20,190 --> 00:00:21,690
不是因为我看空中国

11
00:00:21,690 --> 00:00:24,100
也不是因为我对这个市场有偏见

12
00:00:24,100 --> 00:00:27,019
只是因为我不愿意看到无数人拿着六个钱包

13
00:00:27,019 --> 00:00:28,579
付出至少半生的代价

14
00:00:28,579 --> 00:00:30,949
冲进一个显而易见的陷阱中去

15
00:00:30,949 --> 00:00:32,250
假如在5年前

16
00:00:32,250 --> 00:00:34,810
这则主题能够传播更广一些

17
00:00:34,810 --> 00:00:37,289
假如那些满怀敌意和张口闭口

18
00:00:37,289 --> 00:00:39,170
就是立场和正能量的读者

19
00:00:39,170 --> 00:00:40,740
能够用理性去思考

20
00:00:40,740 --> 00:00:41,759
那也许在今天

21
00:00:41,759 --> 00:00:43,240
面对降薪和裁员

22
00:00:43,240 --> 00:00:44,979
面对各行各业的内卷

23
00:00:44,979 --> 00:00:48,240
面对无法支撑的房贷和不断下跌的房价时

24
00:00:48,240 --> 00:00:50,890
陷入绝境的人会少那么一点点了

25
00:00:50,890 --> 00:00:53,609
由于当时发布原文的账号已无法使用

26
00:00:53,609 --> 00:00:55,390
因此在这里重新发布

27
00:00:55,390 --> 00:00:56,789
找回互联网的记忆

28
00:00:56,789 --> 00:00:57,609
温故而知

29
00:00:57,609 --> 00:01:00,369
新19年7月底的官方会议

30
00:01:02,409 --> 00:01:04,530
还出现了一句我们不曾见过的话

31
00:01:04,530 --> 00:01:07,519
不将房地产作为短期经济刺激的手段

32
00:01:07,519 --> 00:01:08,959
表达的意思大概是

33
00:01:08,959 --> 00:01:10,739
即使经济有下行压力

34
00:01:10,739 --> 00:01:12,069
也不会刺激楼市

35
00:01:12,069 --> 00:01:13,409
但是如果仔细想想

36
00:01:13,409 --> 00:01:15,390
现在不刺激是因为不想刺激

37
00:01:15,390 --> 00:01:16,810
还是因为没法刺激

38
00:01:16,810 --> 00:01:18,680
我认为后者的权重更大

39
00:01:18,680 --> 00:01:20,420
因为以目前的居民杠杆率

40
00:01:20,420 --> 00:01:21,519
房价租售比

41
00:01:21,519 --> 00:01:22,420
人口趋势

42
00:01:22,420 --> 00:01:23,680
经济基本面来看

43
00:01:23,680 --> 00:01:25,439
再刺激恐怕不会有效果

44
00:01:25,439 --> 00:01:27,599
反而会大幅增加金融风险

45
00:01:27,599 --> 00:01:29,680
不刺激的确是正确的选择

46
00:01:29,680 --> 00:01:32,379
经过过去十多年一波又一波的上涨

47
00:01:32,379 --> 00:01:35,120
房子已经是中国人心中最重要的东西

48
00:01:35,120 --> 00:01:37,959
它被赋予的意义早已远超居住本身

49
00:01:37,959 --> 00:01:40,060
中国的房子已经是家庭财富

50
00:01:40,060 --> 00:01:40,859
社会地位

51
00:01:40,859 --> 00:01:43,689
婚姻教育等各方面的核心要素了

52
00:01:43,689 --> 00:01:44,810
曾经的暴涨

53
00:01:44,810 --> 00:01:47,620
实际上中国房价不是平稳上升的

54
00:01:47,620 --> 00:01:48,939
过去十多年的涨幅

55
00:01:48,939 --> 00:01:51,280
几乎都集中在一些特别的周期中

56
00:01:51,280 --> 00:01:54,680
过去比较典型的房价暴涨年份有2007

57
00:01:54,680 --> 00:01:56,709
20102013

58
00:01:56,709 --> 00:01:58,140
2015至今

59
00:01:58,140 --> 00:02:01,340
2015年后的这一次是历时最长的一次

60
00:02:01,340 --> 00:02:03,159
房价基数最大的一次

61
00:02:03,159 --> 00:02:05,340
居民杠杆加的最猛的一次

62
00:02:05,340 --> 00:02:07,319
经济基本面完全相反的一次

63
00:02:08,180 --> 00:02:11,500
门前的一次结论是很有可能是最后一次

64
00:02:11,500 --> 00:02:13,840
租金回报率极度不合理

65
00:02:13,840 --> 00:02:16,180
评定一项资产价格是高是低

66
00:02:16,180 --> 00:02:17,919
最重要手段是看估值

67
00:02:17,919 --> 00:02:19,300
比如股票的市盈率

68
00:02:19,300 --> 00:02:21,659
房产的租售比或租金回报率

69
00:02:21,659 --> 00:02:24,460
租金回报率是一个老生常谈的话题了

70
00:02:24,460 --> 00:02:26,460
海外城市动辄4%

71
00:02:26,460 --> 00:02:29,520
5%甚至6%以上的租金回报率

72
00:02:29,520 --> 00:02:31,120
几倍于中国热点城市

73
00:02:31,120 --> 00:02:32,319
这些数据表示

74
00:02:32,319 --> 00:02:33,659
相同总价的物业

75
00:02:33,659 --> 00:02:36,960
海外部分热点城市的租金是国内的2~4倍

76
00:02:36,960 --> 00:02:37,860
市值更多

77
00:02:37,860 --> 00:02:40,740
要合理的评定一个地方房价的合理估值

78
00:02:40,740 --> 00:02:42,879
租金回报率虽是重要参考

79
00:02:42,879 --> 00:02:44,300
却也不是唯一指标

80
00:02:44,300 --> 00:02:47,219
租金回报率的高低受到当地按揭利率

81
00:02:47,219 --> 00:02:48,780
租金成长期所影响

82
00:02:48,780 --> 00:02:50,419
这两点是绝对的重点

83
00:02:50,419 --> 00:02:51,300
利率越低

84
00:02:51,300 --> 00:02:52,939
租金回报率往往越低

85
00:02:52,939 --> 00:02:54,139
因为低的利率下

86
00:02:54,139 --> 00:02:55,699
即使是低租金回报率

87
00:02:55,699 --> 00:02:57,680
也可以做到以租养贷

88
00:02:57,680 --> 00:02:58,840
所以这种情况下

89
00:02:58,840 --> 00:03:01,879
比较低的租金回报率其实是合理的估值

90
00:03:01,879 --> 00:03:02,939
以香港为例

91
00:03:02,939 --> 00:03:05,699
2019年香港房贷利率2%出头

92
00:03:05,699 --> 00:03:07,520
租金回报率3%出头

93
00:03:07,520 --> 00:03:10,780
大量物业可以做到较低首付下的以租养贷

94
00:03:10,780 --> 00:03:13,060
这说明尽管香港房价过高

95
00:03:13,060 --> 00:03:15,000
但仍然比内地理性许多

96
00:03:15,000 --> 00:03:15,740
另一方面

97
00:03:15,740 --> 00:03:17,900
一个城市租金的成长性越强

98
00:03:17,900 --> 00:03:19,719
租金回报率往往越低

99
00:03:19,719 --> 00:03:20,819
这也容易理解

100
00:03:20,819 --> 00:03:22,759
就好像高速成长的科技股

101
00:03:22,759 --> 00:03:26,269
估值比稳定成熟的银行股要高是一个道理

102
00:03:26,269 --> 00:03:27,468
我们可以这样理解

103
00:03:27,468 --> 00:03:29,429
中国超低的租金回报率

104
00:03:29,429 --> 00:03:31,520
一要么是因为按揭利率很低

105
00:03:31,520 --> 00:03:34,159
二要么是因为这些低租金回报率的城市

106
00:03:34,159 --> 00:03:36,180
租金拥有很强的成长性

107
00:03:36,180 --> 00:03:37,219
截至2019

108
00:03:37,219 --> 00:03:39,560
中国按揭利率是4.9%

109
00:03:39,560 --> 00:03:42,039
甚至各城市有不同程度的上浮

110
00:03:42,039 --> 00:03:43,620
显然已不是低利率了

111
00:03:43,620 --> 00:03:44,599
亦可以排除

112
00:03:44,599 --> 00:03:46,120
那么二是否成立

113
00:03:46,120 --> 00:03:47,520
我们需要看历史数据

114
00:03:47,520 --> 00:03:49,120
根据中原地产的数据

115
00:03:49,120 --> 00:03:50,500
2019年3月时

116
00:03:50,500 --> 00:03:53,560
北上广深的租金指数分别为199

117
00:03:53,560 --> 00:03:54,599
238

118
00:03:54,599 --> 00:03:56,479
一百七十二百零七

119
00:03:56,479 --> 00:03:59,560
该数据的定期时间为2004年5月

120
00:03:59,560 --> 00:04:01,080
即2004年5月

121
00:04:01,080 --> 00:04:03,399
所在城市平均租金为100

122
00:04:03,399 --> 00:04:04,218
由此可见

123
00:04:04,218 --> 00:04:05,799
一线城市今天的租金

124
00:04:05,799 --> 00:04:08,780
也只有2004年年终的二倍左右

125
00:04:08,780 --> 00:04:12,319
15年来的增幅可能和普通消费品物价差不多

126
00:04:12,319 --> 00:04:13,389
而且被证伪

127
00:04:13,389 --> 00:04:15,270
这两点要素都不存在了

128
00:04:15,270 --> 00:04:17,350
超低的租金回报率是不合理的

129
00:04:17,350 --> 00:04:18,579
也是难以持续的

130
00:04:18,579 --> 00:04:21,120
中国的租金回报率并非没有高过

131
00:04:21,120 --> 00:04:22,240
在2009年初

132
00:04:22,240 --> 00:04:25,339
广州和深圳的租金回报率在4%左右

133
00:04:25,339 --> 00:04:27,240
北京上海在3%左右

134
00:04:27,240 --> 00:04:29,240
如果我们看2004年的数据

135
00:04:29,240 --> 00:04:31,199
广州和深圳的租金回报率

136
00:04:31,199 --> 00:04:32,800
甚至可以达到7%

137
00:04:32,800 --> 00:04:36,589
而目前各城市租金回报率仅1.5%上限

138
00:04:36,589 --> 00:04:38,589
居民杠杆加到极限

139
00:04:38,589 --> 00:04:39,910
2008年以来

140
00:04:39,910 --> 00:04:41,629
居民杠杆率不断上升

141
00:04:41,629 --> 00:04:43,250
消费增速不断下降

142
00:04:43,250 --> 00:04:44,670
发展到最近的两年

143
00:04:44,670 --> 00:04:46,699
终于出现消费降级的生意

144
00:04:46,699 --> 00:04:48,259
近期还有一则数据出来

145
00:04:48,259 --> 00:04:51,639
及当前各城市居民总负债和总存款的数据

146
00:04:51,639 --> 00:04:53,759
两者相比得到资金杠杆率

147
00:04:53,759 --> 00:04:58,180
目前杭州厦门深圳珠海广州南京合肥苏州

148
00:04:58,180 --> 00:05:01,529
这八个城市居民资金杠杆率超过100%

149
00:05:01,529 --> 00:05:04,029
资金杠杆率超过100%的意思是

150
00:05:04,029 --> 00:05:06,250
你的总负债超过了总存款

151
00:05:06,250 --> 00:05:08,250
在一个人或一个家庭身上看

152
00:05:08,250 --> 00:05:09,439
好像没有大问题

153
00:05:09,439 --> 00:05:12,000
因为一个人在拥有100万存款的情况下

154
00:05:12,000 --> 00:05:14,600
有100万房贷似乎并没有什么问题

155
00:05:14,600 --> 00:05:16,920
在某些场客眼里甚至过于保守

156
00:05:16,920 --> 00:05:19,339
但如果一个城市的平均杠杆率

157
00:05:19,339 --> 00:05:20,740
都超过100%

158
00:05:20,740 --> 00:05:22,339
那就是非常危险的信号

159
00:05:22,339 --> 00:05:25,579
因为杠杆在居民之间的分布是相当不均匀的

160
00:05:25,579 --> 00:05:27,180
这样说可能比较好理解

161
00:05:27,180 --> 00:05:29,750
一个城市内绝大多数人是有存款的

162
00:05:29,750 --> 00:05:31,449
但少部分是有负债的

163
00:05:31,449 --> 00:05:35,050
因此杠杆率的分母几乎是全体市民存款贡献的

164
00:05:35,050 --> 00:05:37,300
但分子只来自少部分人的负债

165
00:05:37,300 --> 00:05:40,819
所以在100%以上资金杠杆率的城市中

166
00:05:40,819 --> 00:05:42,560
对于有负债的人群来说

167
00:05:42,560 --> 00:05:45,129
实际债务肯定已经远远多于存款

168
00:05:45,129 --> 00:05:48,110
如果考虑负债者群体中债务分布的不均衡

169
00:05:48,110 --> 00:05:50,538
那么高负债者的压力就更大了

170
00:05:50,538 --> 00:05:54,059
虽然负债者或高负债者占全市居民的比例不高

171
00:05:54,059 --> 00:05:56,459
但对于流通比例极小的资产来说

172
00:05:56,459 --> 00:05:59,100
有个3%的换手就足够砸盘了

173
00:05:59,100 --> 00:05:59,939
这就是为什么

174
00:05:59,939 --> 00:06:02,660
全国各个城市都在严格的限购限售

175
00:06:02,660 --> 00:06:03,579
看似调控

176
00:06:03,579 --> 00:06:05,879
实则降低二手房市场的流通盘

177
00:06:05,879 --> 00:06:07,040
以稳住价格

178
00:06:07,040 --> 00:06:08,319
我们看官方数据

179
00:06:08,319 --> 00:06:09,379
2015年末

180
00:06:09,379 --> 00:06:12,500
房地产相关贷款余额总量为21.0

181
00:06:12,500 --> 00:06:13,300
1万亿元

182
00:06:13,300 --> 00:06:14,800
到了2019年中

183
00:06:14,800 --> 00:06:15,980
仅仅3年半后

184
00:06:15,980 --> 00:06:18,860
房地产相关贷款余额总量就已达到了

185
00:06:18,860 --> 00:06:20,339
41.91万亿

186
00:06:20,339 --> 00:06:21,399
3年半翻倍

187
00:06:21,399 --> 00:06:25,100
而个人房贷余额不包括其他流入房地产市场的

188
00:06:25,100 --> 00:06:25,680
装修贷

189
00:06:25,680 --> 00:06:27,060
车贷等消费贷

190
00:06:27,060 --> 00:06:29,540
信用卡等也从14.18万亿

191
00:06:29,540 --> 00:06:31,540
增长到27.96万亿

192
00:06:31,540 --> 00:06:32,509
接近翻倍

193
00:06:32,509 --> 00:06:35,750
相对应的3年半以来GDP远没有翻倍

194
00:06:35,750 --> 00:06:37,470
居民收入远没有翻倍

195
00:06:38,670 --> 00:06:40,870
人口是房地产绕不开的主题

196
00:06:40,870 --> 00:06:43,750
日本房价20年不振的最主要原因

197
00:06:43,750 --> 00:06:45,519
就是因为重度老龄化

198
00:06:45,519 --> 00:06:46,379
有趣的是

199
00:06:46,379 --> 00:06:49,040
如果我们对比日本1995年和中国

200
00:06:49,040 --> 00:06:50,879
2019年的人口结构时

201
00:06:50,879 --> 00:06:52,500
会发现它们高度相似

202
00:06:52,500 --> 00:06:55,420
如果再看看中国刚刚加入世界贸易组织

203
00:06:55,420 --> 00:06:58,339
房地产市场化基本完成时的2001年

204
00:06:58,339 --> 00:07:00,699
我第一个想到的词是蓄势待发

205
00:07:00,699 --> 00:07:04,240
那个时候有买房投资想法的人才是真正的赢家

206
00:07:04,240 --> 00:07:05,860
再看十离人口的登场

207
00:07:05,860 --> 00:07:08,360
新中国成立以来有两轮婴儿潮

208
00:07:08,360 --> 00:07:11,019
第一轮为60年代到70年代初

209
00:07:11,019 --> 00:07:12,680
他们成年并开始工作

210
00:07:12,680 --> 00:07:14,680
主要是在1990年代

211
00:07:14,680 --> 00:07:17,459
中国经济自1990年代初以来的腾飞

212
00:07:17,459 --> 00:07:19,259
不仅得益于政策的开放

213
00:07:21,339 --> 00:07:22,160
直到现在

214
00:07:22,160 --> 00:07:23,560
六零后和七零初

215
00:07:23,560 --> 00:07:26,420
都还牢牢掌握着中国财富的顶端位置

216
00:07:26,420 --> 00:07:27,939
2015年以来的暴涨

217
00:07:27,939 --> 00:07:29,019
也正好对应上了

218
00:07:29,019 --> 00:07:32,298
80年代末到90年代初的第二波婴儿潮

219
00:07:32,298 --> 00:07:35,019
这批年轻人在2015~2017时

220
00:07:35,019 --> 00:07:36,819
年龄在25~30岁

221
00:07:36,819 --> 00:07:38,459
正好需要成家购房

222
00:07:38,459 --> 00:07:40,819
加上这一时期信贷极为宽松

223
00:07:40,819 --> 00:07:42,300
鼓励各种加杠杆

224
00:07:42,300 --> 00:07:44,199
于是无论自住还是投资

225
00:07:44,199 --> 00:07:46,079
投机需求集中释放

226
00:07:46,079 --> 00:07:47,240
但如果往后看

227
00:07:47,240 --> 00:07:48,240
1995年后

228
00:07:48,240 --> 00:07:49,639
出生人口大幅下降

229
00:07:49,639 --> 00:07:50,899
到2002年时

230
00:07:50,899 --> 00:07:53,660
出生人口只有1990年的2/3

231
00:07:53,660 --> 00:07:55,540
新世纪后再无婴儿潮

232
00:07:55,540 --> 00:07:57,899
2018年在开放二胎的背景下

233
00:07:57,899 --> 00:08:00,699
甚至出现了新生人口急速下跌的情况

234
00:08:00,699 --> 00:08:03,720
对应1995年后的出生人口大幅下降

235
00:08:03,720 --> 00:08:06,319
1995+25=2020

236
00:08:06,319 --> 00:08:08,300
假设年轻人按顺序登场

237
00:08:08,300 --> 00:08:11,779
那么明年也就是2020年开始后的10年

238
00:08:11,779 --> 00:08:14,379
所谓的适龄刚需会连续下降10年

239
00:08:14,379 --> 00:08:15,660
随后稳定10年

240
00:08:15,660 --> 00:08:16,939
然后再度向下

241
00:08:16,939 --> 00:08:20,379
即未来20年再也找不到暴涨对应的需求了

242
00:08:20,379 --> 00:08:21,300
而20年后

243
00:08:21,300 --> 00:08:24,800
中国的老龄化可能比今天的日本更加严重

244
00:08:24,800 --> 00:08:26,199
城市化放缓

245
00:08:26,199 --> 00:08:27,139
对楼市而言

246
00:08:27,139 --> 00:08:28,879
当前最大的积极因素在于

247
00:08:28,879 --> 00:08:30,540
中国的城市化还没有走完

248
00:08:30,540 --> 00:08:31,560
仍有空间

249
00:08:31,560 --> 00:08:32,480
但另一方面

250
00:08:32,480 --> 00:08:34,658
城市化率的上升正在放缓

251
00:08:34,658 --> 00:08:35,879
再看一组数据

252
00:08:35,879 --> 00:08:37,979
根据近年来城镇化数据

253
00:08:37,979 --> 00:08:39,999
中国目前处于城镇化减速

254
00:08:39,999 --> 00:08:41,639
其综合上面的几个角度

255
00:08:41,639 --> 00:08:42,620
可以明显看到

256
00:08:42,620 --> 00:08:44,679
最近这一波空前的房价暴涨

257
00:08:44,679 --> 00:08:46,480
对全国居民的居住需求

258
00:08:46,480 --> 00:08:47,120
购买力

259
00:08:47,120 --> 00:08:50,639
债务空间和未来现金流透支都非常严重

260
00:08:50,639 --> 00:08:52,519
白寄希望于在楼市买买买

261
00:08:52,519 --> 00:08:55,980
以实现一劳永逸的投资是完全不可能成功的

262
00:08:55,980 --> 00:08:58,179
过去这一波轰轰烈烈的程度是

263
00:08:58,179 --> 00:09:00,259
2014年是没人能想到的

264
00:09:00,259 --> 00:09:03,779
而未来很可能也是现在大多数人想不到的

265
00:09:03,779 --> 00:09:05,100
楼市风险很大

266
00:09:05,100 --> 00:09:06,659
考虑到人口经济周期

267
00:09:06,659 --> 00:09:09,169
城市化等不可改变和不可逆因素

268
00:09:09,169 --> 00:09:10,490
在我们有生之年

269
00:09:10,490 --> 00:09:12,549
很可能再也无法看到一轮

270
00:09:12,549 --> 00:09:16,139
2015~2018去库存时代的疯狂了

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00:09:16,139 --> 00:09:17,759
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