一线城市，急了！

1
00:00:00,260 --> 00:00:01,219
1月27日

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00:00:01,219 --> 00:00:03,140
广州楼市迎来了一个重磅消息

3
00:00:03,140 --> 00:00:06,160
放开120平米及以上面积户型的限购

4
00:00:06,160 --> 00:00:09,099
出租房不计入家庭已有房产的套数

5
00:00:09,099 --> 00:00:10,710
放开商住限购

6
00:00:10,710 --> 00:00:13,589
这基本上和完全放开限购没有太大区别了

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00:00:13,589 --> 00:00:14,820
我们可以代入场景

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00:00:14,820 --> 00:00:16,589
一个购房者会买的房子

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00:00:16,589 --> 00:00:18,480
无非是大于等于120平

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00:00:18,480 --> 00:00:20,250
和小于120平的房子

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00:00:20,250 --> 00:00:22,800
那么当他要买120平以上的房子时

12
00:00:22,800 --> 00:00:24,280
现在彻底不限购

13
00:00:24,280 --> 00:00:26,710
当他要买120平以下的房子时

14
00:00:26,710 --> 00:00:29,179
可以把自己已有的房子不管多少套

15
00:00:29,179 --> 00:00:31,940
都按照市场价甚至低于市场价的租金

16
00:00:31,940 --> 00:00:33,179
快速挂牌出租

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00:00:33,179 --> 00:00:35,039
一旦完成存量房的全部出租

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00:00:35,039 --> 00:00:36,719
他就相当于无房户

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00:00:36,719 --> 00:00:38,820
然后回来享受首套购房资格

20
00:00:38,820 --> 00:00:39,899
等买到房子之后

21
00:00:39,899 --> 00:00:42,210
之前出租的房子一年后再收回来

22
00:00:42,210 --> 00:00:44,740
也不会长期用低租金去做慈善

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00:00:44,740 --> 00:00:47,109
这样一来就实现了无限制购买房产

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00:00:47,109 --> 00:00:48,729
对于广州本地人来说

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00:00:48,729 --> 00:00:51,500
这就相当于彻底取消了限购

26
00:00:51,500 --> 00:00:53,600
所以说广州今天这个措施

27
00:00:53,600 --> 00:00:56,119
在我看来和完全放开限购没有什么区别

28
00:00:56,119 --> 00:00:57,229
甚至我个人认为

29
00:00:57,229 --> 00:00:59,950
直接完全放开限购会更好

30
00:00:59,950 --> 00:01:00,789
事实上

31
00:01:00,789 --> 00:01:02,469
一线城市这一轮限购的放松

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00:01:02,469 --> 00:01:04,480
早在去年的时候就稳步进行了

33
00:01:04,480 --> 00:01:06,680
只不过这一次广州的力度非常大

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00:01:06,680 --> 00:01:09,140
甚至超过许多二线城市的开放程度

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00:01:09,140 --> 00:01:10,670
这本身是一件好事

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00:01:10,670 --> 00:01:13,030
因为我们国家住房早已商品化

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00:01:13,030 --> 00:01:15,189
既然是市场经济下的商品房

38
00:01:15,189 --> 00:01:18,810
那么限购限售长期看本身就不应该存在

39
00:01:18,810 --> 00:01:20,370
在讨论限购的影响前

40
00:01:20,370 --> 00:01:21,450
我们必须搞清楚

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00:01:21,450 --> 00:01:25,349
限购对于房地产市场的影响到底是怎样的逻辑

42
00:01:25,349 --> 00:01:27,379
限购的真实作用

43
00:01:27,379 --> 00:01:30,019
广州这次如此大力度的放开限购

44
00:01:30,019 --> 00:01:31,280
使得市场高度关注

45
00:01:31,280 --> 00:01:33,760
是因为广州本身是四大一线城市之一

46
00:01:33,760 --> 00:01:35,019
广州开了这个头

47
00:01:35,019 --> 00:01:37,540
其他城市的跟进几乎可以说是板上钉钉

48
00:01:37,540 --> 00:01:39,010
并且距离不远的事

49
00:01:39,010 --> 00:01:41,480
另外限购在大多数市场参与者看来

50
00:01:41,480 --> 00:01:43,579
是抑制房价的最大托底措施

51
00:01:43,579 --> 00:01:45,019
我常听到这样一句话

52
00:01:45,019 --> 00:01:46,579
一线城市如果不是限购

53
00:01:46,579 --> 00:01:48,849
房价早就是现在的两倍以上了

54
00:01:48,849 --> 00:01:50,859
所以现在广州放松限购

55
00:01:50,859 --> 00:01:53,650
很多利益相关者都继续如过去两年一样

56
00:01:53,650 --> 00:01:55,959
一见到利好消息就开始煽动焦虑

57
00:01:55,959 --> 00:01:57,569
表示房价即将大涨

58
00:01:57,569 --> 00:02:01,189
但是你觉得限购对房价的影响真的很大吗

59
00:02:01,189 --> 00:02:03,140
先说我的结论不大

60
00:02:03,140 --> 00:02:05,840
因为大多数人没有看到限购的本质

61
00:02:05,840 --> 00:02:07,948
也缺乏对楼市的深入理解

62
00:02:07,948 --> 00:02:11,368
限购并不是限制个人或家庭的持有总量

63
00:02:11,368 --> 00:02:14,360
而是限制某个时间点后的增量和交易量

64
00:02:14,360 --> 00:02:16,759
严格的限购对房价不一定是利空

65
00:02:16,759 --> 00:02:18,080
因为严格的限购

66
00:02:18,080 --> 00:02:21,229
会让市场参与者产生非常强烈的惜售心理

67
00:02:21,229 --> 00:02:22,159
买的人少了

68
00:02:22,159 --> 00:02:23,250
卖的人也少了

69
00:02:23,250 --> 00:02:25,409
最后的效果是高位所盘

70
00:02:25,409 --> 00:02:26,370
举个例子

71
00:02:26,370 --> 00:02:28,590
假设你在北京2010年限购之前

72
00:02:28,590 --> 00:02:29,879
就囤了五套房子

73
00:02:29,879 --> 00:02:31,080
限购出台之后

74
00:02:31,080 --> 00:02:34,120
意味着你有钱也没法再买更多房产

75
00:02:34,120 --> 00:02:37,659
而且手上的这五套房卖出一套就没法再买回来

76
00:02:37,659 --> 00:02:39,159
那么现在限购严格

77
00:02:39,159 --> 00:02:41,900
你会舍得轻易卖出自己手中的房产吗

78
00:02:41,900 --> 00:02:43,819
如果是我肯定舍不得

79
00:02:43,819 --> 00:02:45,319
除非我真的急用钱了

80
00:02:45,319 --> 00:02:48,340
否则我会非常享受这种早期囤积大量房产

81
00:02:48,340 --> 00:02:49,360
坐享低成本

82
00:02:49,360 --> 00:02:50,020
不限购

83
00:02:50,020 --> 00:02:51,219
高增值的优势

84
00:02:51,219 --> 00:02:54,490
并笑看别人被限购的这种资产优越感

85
00:02:54,490 --> 00:02:58,000
事实上任何一个热点城市都有无数这样的人

86
00:02:58,000 --> 00:02:59,319
我们可以这样说

87
00:02:59,319 --> 00:03:02,289
限购是old money对new money的一种打压

88
00:03:02,289 --> 00:03:04,840
这就和上海2011年开始的房产税

89
00:03:04,840 --> 00:03:05,780
是同一个道理

90
00:03:05,780 --> 00:03:06,919
2011年之前

91
00:03:06,919 --> 00:03:07,580
你在上海

92
00:03:07,580 --> 00:03:09,020
哪怕有100套房之后

93
00:03:09,020 --> 00:03:10,039
只要不再买入

94
00:03:10,039 --> 00:03:12,189
那你可以一分钱房产税都不交

95
00:03:12,189 --> 00:03:14,590
但如果你在2011年后才到上海

96
00:03:14,590 --> 00:03:15,550
只买了一套房

97
00:03:15,550 --> 00:03:17,349
但人均面积超过60平米

98
00:03:17,349 --> 00:03:18,219
那不好意思

99
00:03:18,219 --> 00:03:21,370
就算老业主有100套房都不需要交房产税

100
00:03:21,370 --> 00:03:23,080
你这个只有一套房的城市

101
00:03:23,080 --> 00:03:25,250
新居民也要交这笔钱

102
00:03:25,250 --> 00:03:26,120
总的来说

103
00:03:26,120 --> 00:03:29,060
限购把商品房这项原本普通的商品

104
00:03:29,060 --> 00:03:30,169
变得特殊化了

105
00:03:30,169 --> 00:03:31,460
看上去是限购

106
00:03:31,460 --> 00:03:34,060
实际上更多是起到了限售的作用

107
00:03:34,060 --> 00:03:37,300
最终使得存量房地产市场的流通量大幅减少

108
00:03:37,300 --> 00:03:40,329
稳定价格可以理解为价格的滤波器

109
00:03:40,329 --> 00:03:42,788
我们回看中国楼市市场化完成以后

110
00:03:42,788 --> 00:03:44,109
第一次大的回调期

111
00:03:44,109 --> 00:03:45,008
2008年

112
00:03:45,008 --> 00:03:45,609
那个时候

113
00:03:45,609 --> 00:03:47,348
四大一线城市均无限购

114
00:03:47,348 --> 00:03:48,340
但跌幅很大

115
00:03:48,340 --> 00:03:50,379
一线城市均价下跌20%

116
00:03:50,379 --> 00:03:51,939
深圳跌了快1/3

117
00:03:51,939 --> 00:03:54,259
不少关外的房子直接打五折

118
00:03:54,259 --> 00:03:56,419
由于那个时候并没有限购限售

119
00:03:56,419 --> 00:03:57,710
所以成交量也大

120
00:03:57,710 --> 00:03:59,000
属于放量下跌

121
00:03:59,000 --> 00:04:00,899
跌幅自然也比较剧烈

122
00:04:00,899 --> 00:04:03,209
所以看懂限购的真正用意

123
00:04:03,209 --> 00:04:04,139
你也就知道

124
00:04:04,139 --> 00:04:06,838
放松限购对市场可能带来的影响是什么

125
00:04:06,838 --> 00:04:08,519
在市场上行期加以限购

126
00:04:08,519 --> 00:04:10,340
可以有效减少短期涨幅

127
00:04:10,340 --> 00:04:13,069
从放量大涨变为有序缓慢上涨

128
00:04:13,069 --> 00:04:15,080
而在市场下行期放松限购

129
00:04:15,080 --> 00:04:16,899
会使得商品特殊性降低

130
00:04:16,899 --> 00:04:18,579
卖家惜售心理减少

131
00:04:18,579 --> 00:04:22,298
反而可能使得市场从缓慢阴跌到放量下跌

132
00:04:23,319 --> 00:04:25,699
潜在买家之所以我说北京

133
00:04:25,699 --> 00:04:28,129
上海深圳很快也会跟进类似的措施

134
00:04:30,860 --> 00:04:32,480
增量财富难以获取

135
00:04:32,480 --> 00:04:34,990
剩下的是越来越残酷的存量博弈

136
00:04:34,990 --> 00:04:37,060
广州此举一个很明显的用意

137
00:04:37,060 --> 00:04:39,670
就是吸引全国其他地方的有钱人来广州

138
00:04:39,670 --> 00:04:42,129
买120平米以上的大户型房产

139
00:04:42,129 --> 00:04:44,019
相当于在全国范围内吸取

140
00:04:44,019 --> 00:04:45,399
如果只有广州这样做

141
00:04:45,399 --> 00:04:48,310
那其他几个一线城市明面上就是吃亏了

142
00:04:48,310 --> 00:04:50,920
因为现在有钱在一线城市买大户型

143
00:04:50,920 --> 00:04:54,129
而且还愿意买的外地人确实已经不多了

144
00:04:54,129 --> 00:04:55,449
现在是2024

145
00:04:55,449 --> 00:04:56,680
不是2004

146
00:04:56,680 --> 00:04:57,250
一线城市

147
00:04:57,250 --> 00:04:58,689
一套120平米以上

148
00:04:58,689 --> 00:05:01,060
地段和小区品质比较好的房子

149
00:05:01,060 --> 00:05:02,610
动辄要1000万以上

150
00:05:02,610 --> 00:05:04,860
如果你在当下这个宏观经济环境下

151
00:05:04,860 --> 00:05:07,649
还能拿出1000万或至少300万的首付

152
00:05:07,649 --> 00:05:09,870
有没有在北上广深的居住需求

153
00:05:09,870 --> 00:05:11,720
那么相同预算下要做投资

154
00:05:11,720 --> 00:05:14,029
你是会想到纽约伦敦东京买房

155
00:05:14,029 --> 00:05:16,189
还是愿意到北上广深买房

156
00:05:16,189 --> 00:05:17,029
这个问题

157
00:05:17,029 --> 00:05:20,680
绝对值得每一个中产和富裕家庭深入思考

158
00:05:20,680 --> 00:05:22,178
关键看预期

159
00:05:22,178 --> 00:05:23,439
和广州一样

160
00:05:23,439 --> 00:05:25,899
深圳也是之前限购比较严格的城市

161
00:05:25,899 --> 00:05:26,918
在2020年

162
00:05:26,918 --> 00:05:29,480
深圳平均每个月二手房成交8000套

163
00:05:29,480 --> 00:05:30,680
而到了2022年

164
00:05:30,680 --> 00:05:32,399
每个月只成交2000套左右

165
00:05:32,399 --> 00:05:34,259
2023年在各种刺激之下

166
00:05:34,259 --> 00:05:36,600
平均每个月的成交量也只是回到了

167
00:05:36,600 --> 00:05:37,740
2700多套

168
00:05:37,740 --> 00:05:39,470
而且房价还在继续下跌

169
00:05:39,470 --> 00:05:41,420
这个情况不只是出现在深圳

170
00:05:41,420 --> 00:05:42,620
也出现在北上广

171
00:05:42,620 --> 00:05:44,519
只不过深圳更加明显而已

172
00:05:44,519 --> 00:05:46,050
按说随着时间的推移

173
00:05:46,050 --> 00:05:47,100
在深圳限购下

174
00:05:47,100 --> 00:05:49,800
有购房资格的人应该是越来越多的吧

175
00:05:49,800 --> 00:05:52,519
那为什么2022年和2023年的成交量

176
00:05:52,519 --> 00:05:54,500
比2020年低这么多呢

177
00:05:54,500 --> 00:05:55,939
原因只能是一个

178
00:05:55,939 --> 00:05:57,860
那就是限购并不是楼市下行

179
00:05:57,860 --> 00:05:59,899
成交量萎靡的罪魁祸首

180
00:05:59,899 --> 00:06:03,379
真正导致居民不愿意买房的是对于未来房价

181
00:06:03,379 --> 00:06:04,939
未来收入的预期

182
00:06:04,939 --> 00:06:05,879
这很好理解

183
00:06:05,879 --> 00:06:08,879
目前一线城市的租金回报率不到1.5%

184
00:06:08,879 --> 00:06:09,420
也就是说

185
00:06:09,420 --> 00:06:12,670
500万1套的刚需房要租一套这样的房子

186
00:06:12,670 --> 00:06:14,319
一年租金也就7.5万

187
00:06:14,319 --> 00:06:17,000
但500万的房子买进来三成首付

188
00:06:17,000 --> 00:06:19,370
30年按揭一年月供78万

189
00:06:19,370 --> 00:06:20,600
而且最近3年

190
00:06:20,600 --> 00:06:23,379
房价平均每年下跌5%至10%

191
00:06:23,379 --> 00:06:24,339
这种情况下

192
00:06:24,339 --> 00:06:25,540
如果有脑子的话

193
00:06:25,540 --> 00:06:26,560
即使有购买力

194
00:06:26,560 --> 00:06:27,819
也不会愿意买房

195
00:06:27,819 --> 00:06:30,250
因为买房的替代选项成本太低

196
00:06:30,250 --> 00:06:32,019
而买房对于家庭财务

197
00:06:32,019 --> 00:06:34,639
对于生活压力带来的风险又太大

198
00:06:34,639 --> 00:06:36,649
什么时候相同一套房子

199
00:06:36,649 --> 00:06:39,300
低首付下的月供和市场租金差不多了

200
00:06:39,300 --> 00:06:42,600
什么时候居民就会根据自身的实际需求来买房

201
00:06:42,600 --> 00:06:44,920
而不是对于房价的预期来做决定

202
00:06:44,920 --> 00:06:47,560
也就是说要么租金比现在高一至两倍

203
00:06:47,560 --> 00:06:49,699
要么房价跌到现在的1/3

204
00:06:49,699 --> 00:06:52,790
可见楼市的潜在问题和风险是冰冻三尺

205
00:06:52,790 --> 00:06:55,459
不是一朝一夕能够改变的

206
00:06:55,459 --> 00:06:57,079
展望和建议

207
00:06:57,079 --> 00:06:58,579
广州放开限购的举措

208
00:06:58,579 --> 00:06:59,839
对于市场经济环境

209
00:06:59,839 --> 00:07:02,629
对于楼市的长期健康发展是非常好的

210
00:07:02,629 --> 00:07:06,170
因为真正好的市场就应该有足够多的市场属性

211
00:07:06,170 --> 00:07:09,300
行政的干涉就应该尽可能小楼市下行

212
00:07:09,300 --> 00:07:11,879
迫使各地将市场的事情还给市场

213
00:07:11,879 --> 00:07:13,629
这是长远的一件好事

214
00:07:13,629 --> 00:07:14,529
正在当下

215
00:07:14,529 --> 00:07:15,670
我们几乎可以肯定

216
00:07:15,670 --> 00:07:18,730
未来北京上海和深圳也会效仿广州的做法

217
00:07:18,730 --> 00:07:21,459
甚至不排除一步到位取消限购的可能

218
00:07:21,459 --> 00:07:22,449
因为只有这样

219
00:07:22,449 --> 00:07:25,209
才有那么一些成功率能够拯救楼市

220
00:07:25,209 --> 00:07:26,259
如果不这样做

221
00:07:26,259 --> 00:07:28,259
市场大概率会持续下去

222
00:07:28,259 --> 00:07:30,779
而对于普通居民和潜在购房者来说

223
00:07:30,779 --> 00:07:32,449
我们还需要擦亮眼睛

224
00:07:32,449 --> 00:07:35,839
过去这几年我的观点是明确并且一致的

225
00:07:35,839 --> 00:07:37,670
如果你的刚需程度高到了

226
00:07:37,670 --> 00:07:40,730
哪怕买房后房价下跌也非买不可的程度

227
00:07:40,730 --> 00:07:41,399
那就买

228
00:07:41,399 --> 00:07:44,029
除此之外都可以保持谨慎观望

229
00:07:44,029 --> 00:07:46,490
而如果你手上有非自助的投资房

230
00:07:46,490 --> 00:07:47,149
空置房

231
00:07:47,149 --> 00:07:49,879
那么应该抓住任何的市场利好而减持

232
00:07:49,879 --> 00:07:50,959
因为在人口周期

233
00:07:50,959 --> 00:07:53,089
城市化周期的向下共振之下

234
00:07:53,089 --> 00:07:56,769
叠加庞大的存量库存和已经很高的居民杠杆率

235
00:07:56,769 --> 00:08:01,389
未来业主落袋为安的机会一定会越来越少

236
00:08:01,389 --> 00:08:03,100
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