史上最大救市措施来了，房价有救吗？

1
00:00:03,240 --> 00:00:03,940
力度之大

2
00:00:03,940 --> 00:00:06,809
可以说是史上最大的救市组合拳

3
00:00:06,809 --> 00:00:10,550
这套组合拳包括以下几个非常重要的具体措施

4
00:00:10,550 --> 00:00:13,000
包括一首套住房商贷

5
00:00:13,000 --> 00:00:14,060
二套住房商贷

6
00:00:14,060 --> 00:00:17,899
最低首付款比例分别调整为不低于15%

7
00:00:17,899 --> 00:00:19,539
不低于25%

8
00:00:19,539 --> 00:00:20,239
二

9
00:00:20,239 --> 00:00:22,620
下调个人住房公积金贷款利率

10
00:00:22,620 --> 00:00:23,960
0.25个百分点

11
00:00:23,960 --> 00:00:26,559
5年以下含5年和5年以上

12
00:00:26,559 --> 00:00:28,920
首套个人住房公积金贷款利率

13
00:00:28,920 --> 00:00:32,340
分别调整为2.35%和2.85%

14
00:00:32,340 --> 00:00:34,820
5年以下含5年和5年以上

15
00:00:34,820 --> 00:00:37,420
第二套个人住房公积金贷款利率

16
00:00:37,420 --> 00:00:40,219
分别调整为不低于2.7%

17
00:00:40,219 --> 00:00:43,628
七五和3.3253%

18
00:00:43,628 --> 00:00:47,048
取消全国层面首套住房和二套住房

19
00:00:47,048 --> 00:00:50,000
商业性个人住房贷款利率政策下限

20
00:00:50,000 --> 00:00:52,679
目前全国除了少数一线二线城市外

21
00:00:52,679 --> 00:00:53,560
大部分城市

22
00:00:53,560 --> 00:00:56,759
首套房贷款利率都降至3.45%左右

23
00:00:56,759 --> 00:00:59,679
一些城市甚至在3.25%左右

24
00:00:59,679 --> 00:01:00,250
四

25
00:01:00,250 --> 00:01:03,250
设立3000亿保障性住房再贷款

26
00:01:03,250 --> 00:01:06,859
鼓励引导金融机构按照市场化法制化原则

27
00:01:06,859 --> 00:01:08,359
支持地方国有企业

28
00:01:08,359 --> 00:01:11,819
以合理价格收购已建成未出售商品房

29
00:01:11,819 --> 00:01:15,009
用作配售型或配租型保障性住房

30
00:01:15,009 --> 00:01:17,709
用一句话概括就是首付更低

31
00:01:17,709 --> 00:01:18,930
利率更低

32
00:01:18,930 --> 00:01:21,950
于是互联网上的楼市话题又一次沸腾了

33
00:01:21,950 --> 00:01:22,810
在过去两年

34
00:01:22,810 --> 00:01:24,890
他已经不知道沸腾了多少次

35
00:01:24,890 --> 00:01:27,560
但每一次都没有实际效果

36
00:01:27,560 --> 00:01:29,629
夹不动的杠杆

37
00:01:29,629 --> 00:01:31,049
经过此次调整

38
00:01:31,049 --> 00:01:33,950
我们目前正处于历史最低的首付比例

39
00:01:33,950 --> 00:01:35,840
历史最低的按揭利率

40
00:01:35,840 --> 00:01:38,560
无论是2008年的4万亿救市时期

41
00:01:38,560 --> 00:01:41,519
还是2015年去库存的力度最高峰

42
00:01:41,519 --> 00:01:44,829
楼市信贷政策都远不如今天这样宽松

43
00:01:44,829 --> 00:01:46,989
2015年后的那一轮房价暴涨

44
00:01:46,989 --> 00:01:48,329
和现在背景相同的是

45
00:01:48,329 --> 00:01:50,299
购房信贷的大幅度宽松

46
00:01:50,299 --> 00:01:54,019
那一轮刺激正式的开始时点是2014年9月

47
00:01:56,260 --> 00:01:58,200
这个新政的最核心内容是

48
00:01:58,200 --> 00:02:02,099
对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款

49
00:02:02,099 --> 00:02:04,579
最低首付款比例为30%

50
00:02:04,579 --> 00:02:07,920
贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍

51
00:02:07,920 --> 00:02:12,039
具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定

52
00:02:12,039 --> 00:02:14,039
在2014年的930之后

53
00:02:14,039 --> 00:02:16,319
一线城市楼市迅速止跌企稳

54
00:02:16,319 --> 00:02:18,159
后来到了2015年的3月

55
00:02:18,159 --> 00:02:19,979
深圳推出330新政

56
00:02:19,979 --> 00:02:20,740
内容是

57
00:02:20,740 --> 00:02:24,439
使用住房公积金贷款购买首套普通自住房

58
00:02:24,439 --> 00:02:26,319
最低首付20%

59
00:02:26,319 --> 00:02:29,159
拥有一套住房并已结清贷款的家庭

60
00:02:29,159 --> 00:02:31,259
再次申请住房公积金购房

61
00:02:31,259 --> 00:02:32,939
最低首付30%

62
00:02:32,939 --> 00:02:36,219
个人将购买两年以上含两年的普通住房

63
00:02:36,219 --> 00:02:38,370
对外销售的免征营业税

64
00:02:38,370 --> 00:02:41,300
330新政把深圳楼市彻底引爆

65
00:02:41,300 --> 00:02:42,659
在随后的一年时间里

66
00:02:42,659 --> 00:02:45,300
深圳楼市完成了史上最快的一次翻倍

67
00:02:45,300 --> 00:02:48,389
之后全国其他城市跟进先后房价翻倍

68
00:02:48,389 --> 00:02:49,349
对于今天

69
00:02:49,349 --> 00:02:50,789
包括北上广深在内

70
00:02:50,789 --> 00:02:52,909
无论是限购政策还是信贷政策

71
00:02:52,909 --> 00:02:55,240
都比2015年时更加宽松

72
00:02:55,240 --> 00:02:57,360
但是楼市还是没有出现回升

73
00:02:57,360 --> 00:03:00,560
这说明开始于2021年出的这一轮楼市下行

74
00:03:00,560 --> 00:03:01,560
和2008年

75
00:03:01,560 --> 00:03:04,439
2014年的短周期调整很不一样

76
00:03:04,439 --> 00:03:05,159
区别在于

77
00:03:05,159 --> 00:03:09,039
居民对于房贷的承受力几乎已经到了极限

78
00:03:09,039 --> 00:03:11,659
在2014年的前一轮库存高峰期

79
00:03:11,659 --> 00:03:14,879
居民部门杠杆率只有不到40%

80
00:03:14,879 --> 00:03:18,099
而现在的库存量已经超过2014年的高峰

81
00:03:18,099 --> 00:03:21,639
但居民部门杠杆率已经接近65%

82
00:03:21,639 --> 00:03:23,639
考虑到居民杠杆率的算法是

83
00:03:23,639 --> 00:03:25,599
人均负债比上人均GDP

84
00:03:25,599 --> 00:03:28,280
而中国人的可支配收入占GDP的比重

85
00:03:28,280 --> 00:03:30,919
又是全球主要经济体中最低的

86
00:03:30,919 --> 00:03:31,919
2023年

87
00:03:31,919 --> 00:03:35,120
中国人均可支配收入占人均GDP的比重

88
00:03:35,120 --> 00:03:36,780
只有43.8%

89
00:03:36,780 --> 00:03:39,280
美国同期为75%

90
00:03:39,280 --> 00:03:43,000
所以65%的杠杆率在中国的生活体验

91
00:03:43,000 --> 00:03:44,319
相当于美国人

92
00:03:44,319 --> 00:03:47,199
75÷43.8乘65%

93
00:03:47,199 --> 00:03:50,699
等于111%的杠杆率水平

94
00:03:50,699 --> 00:03:54,400
这个水平已经远超美国次贷危机前的最高峰

95
00:03:54,400 --> 00:03:56,139
我们这里还没有考虑到美国

96
00:03:56,139 --> 00:03:58,500
高得多的社会保障和福利水平

97
00:03:58,500 --> 00:04:01,300
毕竟社会保障和福利会明显降低

98
00:04:01,300 --> 00:04:03,409
普通人增加负债时的痛感

99
00:04:03,409 --> 00:04:06,090
最近这两三年的贷款数据也在说明

100
00:04:06,090 --> 00:04:08,289
老百姓很难再加动杠杆了

101
00:04:08,289 --> 00:04:10,490
过去全国新增的人民币贷款中

102
00:04:10,490 --> 00:04:12,250
来自居民的中长期贷款

103
00:04:12,250 --> 00:04:13,909
其中绝大多数为房贷

104
00:04:13,909 --> 00:04:15,599
是一路高歌猛进的

105
00:04:15,599 --> 00:04:17,139
但从2021年开始

106
00:04:17,139 --> 00:04:20,278
居民中长期贷款的增长开始急剧放缓

107
00:04:20,278 --> 00:04:21,379
在今年的4月

108
00:04:21,379 --> 00:04:25,389
创出单月1666亿元的最大减少记录

109
00:04:25,389 --> 00:04:27,970
在居民已经加不动杠杆的背景下

110
00:04:27,970 --> 00:04:29,129
减少首付比例

111
00:04:29,129 --> 00:04:32,170
增加居民贷款的额度实现接近七倍

112
00:04:32,170 --> 00:04:33,009
杠杆买房

113
00:04:33,009 --> 00:04:34,670
我认为效果是有限的

114
00:04:34,670 --> 00:04:37,250
毕竟首付降低意味着月供增加

115
00:04:37,250 --> 00:04:39,529
同时参与者对于未来房价的预期

116
00:04:39,529 --> 00:04:41,180
也因为近几年的下行

117
00:04:41,180 --> 00:04:44,519
和越来越清楚的供需关系而发生逆转

118
00:04:44,519 --> 00:04:46,560
供需关系早已逆转

119
00:04:46,560 --> 00:04:48,839
现在鬼城的现象正在全国蔓延

120
00:04:48,839 --> 00:04:50,480
包括一二线城市的远郊

121
00:04:50,480 --> 00:04:51,920
以及无数三四线城市

122
00:04:51,920 --> 00:04:53,699
当你乘坐高铁经过几个城市

123
00:04:53,699 --> 00:04:55,560
无论是一二线还是三四线

124
00:04:55,560 --> 00:04:57,160
看看那些一眼望不到边

125
00:04:57,160 --> 00:04:58,540
但又没有人住的

126
00:04:58,540 --> 00:05:00,480
近些年开发出来的商品房

127
00:05:00,480 --> 00:05:03,699
或者在晚上黄金时间在任何一个城市散散步

128
00:05:03,699 --> 00:05:05,800
看看各个小区亮灯的比例

129
00:05:05,800 --> 00:05:08,209
对于现在市场上究竟有多少房子

130
00:05:08,209 --> 00:05:09,639
心里就会有个数

131
00:05:09,639 --> 00:05:11,319
另外我们绝大多数人

132
00:05:11,319 --> 00:05:13,860
对库存这个概念的理解是错的

133
00:05:13,860 --> 00:05:15,360
以为库存会去掉

134
00:05:15,360 --> 00:05:16,939
去掉后就万事大吉

135
00:05:16,939 --> 00:05:18,459
就等待上涨了

136
00:05:18,459 --> 00:05:22,180
但真正的库存应该包括市场上所有的存量

137
00:05:22,180 --> 00:05:23,040
空置房源

138
00:05:23,040 --> 00:05:25,379
因为他们也对楼市形成供给

139
00:05:25,379 --> 00:05:26,680
在不少热点大城市

140
00:05:26,680 --> 00:05:30,129
二手房成交才是房地产成交量的主力部分

141
00:05:30,129 --> 00:05:32,610
只要不是房子倒了或者被炸掉了

142
00:05:32,610 --> 00:05:34,769
楼市的库存是去不掉的

143
00:05:34,769 --> 00:05:36,439
而且只会越来越多

144
00:05:36,439 --> 00:05:38,379
官方所在意的库存问题

145
00:05:38,379 --> 00:05:41,079
只不过是开发商手中的待售库存

146
00:05:41,079 --> 00:05:43,180
一旦房子转移到了老百姓手里

147
00:05:43,180 --> 00:05:45,329
就不再被视为问题了

148
00:05:45,329 --> 00:05:49,089
所以去库存本质只是把房子从开发商手中

149
00:05:49,089 --> 00:05:50,480
转移到民众手里

150
00:05:50,480 --> 00:05:52,519
经过这么多年的房地产开发

151
00:05:52,519 --> 00:05:55,860
市场上最大的库存其实是天量的存量

152
00:05:55,860 --> 00:05:56,949
空置二手房

153
00:05:56,949 --> 00:05:59,350
哪怕从现在开始不再开发新房

154
00:05:59,350 --> 00:06:03,370
所有城市的住房也不存在供不应求的问题

155
00:06:03,370 --> 00:06:04,610
同样的一套房子

156
00:06:04,610 --> 00:06:06,769
换一个人持有态度就不一样了

157
00:06:06,769 --> 00:06:07,779
为什么会这样

158
00:06:07,779 --> 00:06:10,779
房子在现在这个时候代表的究竟是什么

159
00:06:10,779 --> 00:06:14,009
这个问题值得你深入思考

160
00:06:14,009 --> 00:06:16,259
楼市的戴维斯双杀

161
00:06:16,259 --> 00:06:18,699
戴维斯双杀是指一个上市公司

162
00:06:18,699 --> 00:06:20,220
利润和估值同时下降

163
00:06:20,220 --> 00:06:22,100
比如利润降低50%

164
00:06:22,100 --> 00:06:24,019
估值也降低50%

165
00:06:24,019 --> 00:06:26,839
最终股价就只有之前的1/4了

166
00:06:26,839 --> 00:06:29,970
可见这种双杀会给投资者带来巨大的损失

167
00:06:29,970 --> 00:06:31,629
目前楼市所处的状态

168
00:06:31,629 --> 00:06:34,180
就是处于戴维斯双杀的过程之中

169
00:06:34,180 --> 00:06:36,500
房产的估值主要是看租售比

170
00:06:36,500 --> 00:06:38,060
或者说租金回报率

171
00:06:38,060 --> 00:06:39,339
因为作为一项资产

172
00:06:39,339 --> 00:06:43,180
租金是房产能够产生的唯一正向现金流

173
00:06:43,180 --> 00:06:44,339
很多人都在期待

174
00:06:44,339 --> 00:06:45,600
伴随房价的下跌

175
00:06:45,600 --> 00:06:47,519
租售比会回到合理区间

176
00:06:47,519 --> 00:06:49,040
于是房价止跌回升

177
00:06:49,040 --> 00:06:50,579
毕竟在过去3年时间里

178
00:06:50,579 --> 00:06:53,600
一线城市均价已经全面下跌了20%以上

179
00:06:53,600 --> 00:06:56,649
其中深圳的全市跌幅超过35%

180
00:06:56,649 --> 00:06:58,410
但实际情况令人失望

181
00:06:58,410 --> 00:07:00,170
尽管房价已经明显下跌

182
00:07:00,170 --> 00:07:03,120
这些城市的租金回报率并没有大幅回升

183
00:07:03,120 --> 00:07:04,779
一线城市的租金回报率

184
00:07:04,779 --> 00:07:06,899
仍然只有1.5%左右

185
00:07:06,899 --> 00:07:09,550
显著低于3%以上的按揭利率

186
00:07:09,550 --> 00:07:12,009
更远低于全球其他国家的房产

187
00:07:12,009 --> 00:07:15,019
这主要是因为这3年来不仅房价在跌

188
00:07:15,019 --> 00:07:16,600
租金也在跌

189
00:07:16,600 --> 00:07:19,480
最终租金回报率徘徊在极低的区间

190
00:07:19,480 --> 00:07:21,899
房产的估值难以回归正常

191
00:07:21,899 --> 00:07:23,259
在长远的未来

192
00:07:23,259 --> 00:07:25,540
房价可能会出现L型复苏

193
00:07:25,540 --> 00:07:28,879
具体什么时候这个L进入企稳状态

194
00:07:28,879 --> 00:07:30,600
关键还是要看估值

195
00:07:30,600 --> 00:07:31,199
什么时候

196
00:07:31,199 --> 00:07:32,879
租金回报率及一套房

197
00:07:32,879 --> 00:07:35,459
现在的一年租金比现实的总价

198
00:07:35,459 --> 00:07:37,300
达到按揭利率的水平

199
00:07:37,300 --> 00:07:39,490
什么时候房价就见底了

200
00:07:39,490 --> 00:07:40,529
好消息是

201
00:07:40,529 --> 00:07:43,430
未来按揭利率不出意外会继续降低

202
00:07:43,430 --> 00:07:45,660
普通人的购房成本会进一步下降

203
00:07:45,660 --> 00:07:47,579
我们甚至可能在不久的将来

204
00:07:47,579 --> 00:07:50,079
看到小于等于3%的按揭利率

205
00:07:50,079 --> 00:07:52,500
日本所经历的变化具有参考性

206
00:07:52,500 --> 00:07:54,740
日本楼市于1991年见顶

207
00:07:54,740 --> 00:07:57,240
日本的贷款利率只用了10年时间

208
00:07:57,240 --> 00:08:00,129
就从6%降到了接近零

209
00:08:00,129 --> 00:08:01,589
在之前的主题

210
00:08:01,589 --> 00:08:03,670
限购楼市最后的遮羞布

211
00:08:03,670 --> 00:08:07,560
我分享了对于普通人来说是否买房的判断标准

212
00:08:07,560 --> 00:08:09,959
要客观理性看待房价的下跌

213
00:08:09,959 --> 00:08:13,230
不应该用完全负面来定义房价的调整

214
00:08:13,230 --> 00:08:14,350
回望过去3年

215
00:08:14,350 --> 00:08:14,829
房价

216
00:08:14,829 --> 00:08:17,110
车价等之前被广为诟病的高成本

217
00:08:17,110 --> 00:08:18,000
大件的价格

218
00:08:18,000 --> 00:08:20,540
在中国经历了史无前例的大幅下跌

219
00:08:20,540 --> 00:08:22,439
这也减少了普通人成家立业

220
00:08:22,439 --> 00:08:23,860
改善生活的成本

221
00:08:23,860 --> 00:08:24,639
另一方面

222
00:08:24,639 --> 00:08:26,879
我认为对投机者的纵容和奖赏

223
00:08:26,879 --> 00:08:29,220
就是变相欺负其他老实人

224
00:08:29,220 --> 00:08:31,480
那些在高位进场投机的群体

225
00:08:31,480 --> 00:08:33,279
如今遭遇了巨大损失

226
00:08:33,279 --> 00:08:35,048
而且还在持续损失

227
00:08:35,048 --> 00:08:37,269
他们当时嘲笑那些持有存款

228
00:08:37,269 --> 00:08:39,708
但出于谨慎而不买房子的群体

229
00:08:39,708 --> 00:08:41,558
说现金将大幅贬值

230
00:08:41,558 --> 00:08:42,759
结果这几年下来

231
00:08:42,759 --> 00:08:44,158
现金不仅没有贬值

232
00:08:44,158 --> 00:08:46,918
反而是资产和物价出现了通缩

233
00:08:46,918 --> 00:08:48,479
这也印证了一句话

234
00:08:48,479 --> 00:08:51,440
人永远要为自己的认知买单

235
00:08:51,440 --> 00:08:52,480
往期主题

236
00:08:52,480 --> 00:08:53,779
房价见底了吗

237
00:08:53,779 --> 00:08:56,440
也已经从很多方面对房地产做了分析

238
00:08:56,440 --> 00:08:58,399
基本上所有观点都在其中

239
00:08:58,399 --> 00:08:59,779
感兴趣的朋友可以参考

240
00:08:59,779 --> 00:09:00,919
我说的不一定对

241
00:09:00,919 --> 00:09:02,559
但是力求逻辑自洽

242
00:09:02,559 --> 00:09:05,460
并期待得到时间的检验

243
00:09:05,460 --> 00:09:07,279
如果你喜欢本期视频

244
00:09:07,279 --> 00:09:08,700
希望可以点赞关注

245
00:09:08,700 --> 00:09:09,399
支持一波

246
00:09:09,399 --> 00:09:11,720
这将对我有很大的帮助

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