BV1fh4y1z7hw · EverEstate1 00:00:00,100 --> 00:00:01,060 在长假之前 2 00:00:03,279 --> 00:00:04,269 成为一个大瓜 3 00:00:04,269 --> 00:00:06,419 也让人感叹世事变化之快 4 00:00:06,419 --> 00:00:07,379 就在6年前 5 00:00:08,910 --> 00:00:12,119 以2900亿元人民币资产称霸2017 6 00:00:12,119 --> 00:00:13,259 胡润百富榜 7 00:00:13,259 --> 00:00:14,160 超越了马云 8 00:00:14,160 --> 00:00:15,480 马化腾一年 9 00:00:15,480 --> 00:00:19,000 更因一年捐出42亿而成为中国首善 10 00:00:19,000 --> 00:00:21,699 2017年也正好是那一轮涨价 11 00:00:21,699 --> 00:00:24,600 去库存蔓延至二三线城市的高峰之年 12 00:00:24,600 --> 00:00:25,559 包括恒大 13 00:00:25,559 --> 00:00:26,100 融创 14 00:00:26,100 --> 00:00:28,199 碧桂园等激进扩张的房企 15 00:00:28,199 --> 00:00:31,500 成功吃到完整的一波房价上涨周期 16 00:00:31,500 --> 00:00:34,740 销售额逼近甚至超越之前的行业龙头万科 17 00:00:34,740 --> 00:00:36,479 当时甚至有不少网民嘲笑 18 00:00:36,479 --> 00:00:38,159 撤离中国市场的李嘉诚 19 00:00:38,159 --> 00:00:39,899 完完全全踏空了那一轮 20 00:00:39,899 --> 00:00:42,549 中国内地空前的房价大涨 21 00:00:42,549 --> 00:00:43,990 现在6年过去了 22 00:00:43,990 --> 00:00:45,490 究竟谁胜谁负 23 00:00:45,490 --> 00:00:48,009 时间已经给了我们明确的答案 24 00:00:48,009 --> 00:00:49,768 我们现在可以这样总结 25 00:00:49,768 --> 00:00:53,039 当年完全吃到去库存胜利果实的房企 26 00:00:53,039 --> 00:00:55,198 今天都快活不下去了 27 00:00:55,198 --> 00:00:57,149 典型的如恒大融创 28 00:00:57,149 --> 00:00:57,719 碧桂园 29 00:00:57,719 --> 00:01:00,840 当年或多或少踏空的那一波行情的房企 30 00:01:00,840 --> 00:01:02,549 现在还能苟延残喘 31 00:01:02,549 --> 00:01:04,299 如万科同理 32 00:01:04,299 --> 00:01:05,739 我们在这里也可以预测 33 00:01:05,739 --> 00:01:07,719 在2015年后这一轮周期中 34 00:01:07,719 --> 00:01:09,159 加满杠杆的居民 35 00:01:09,159 --> 00:01:11,739 可能会成为代价最大的一波牺牲者 36 00:01:11,739 --> 00:01:13,599 恒大这样的房企灰飞烟灭 37 00:01:13,599 --> 00:01:15,459 仅仅只是一个开始和预告 38 00:01:15,459 --> 00:01:17,680 告诉我们一个旧时代已经过去 39 00:01:19,930 --> 00:01:21,159 短短6年时间 40 00:01:21,159 --> 00:01:22,780 一切变化如此之大 41 00:01:22,780 --> 00:01:25,280 根本原因是基本面已经出现逆转 42 00:01:25,280 --> 00:01:27,319 用前段时间官方的表述就是 43 00:01:27,319 --> 00:01:30,870 房地产市场供求关系发生重大变化 44 00:01:30,870 --> 00:01:33,540 一个人的命运当然要靠自我奋斗 45 00:01:33,540 --> 00:01:35,698 但也要考虑到历史的形成 46 00:01:38,789 --> 00:01:40,379 居民杠杆率见顶 47 00:01:40,379 --> 00:01:43,700 这导致房地产市场的需求明显减少 48 00:01:43,700 --> 00:01:44,569 可以说 49 00:01:44,569 --> 00:01:46,099 全国任何一个城市 50 00:01:46,099 --> 00:01:50,099 现在已经有的存量住宅已经足够我们长期使用 51 00:01:50,099 --> 00:01:52,260 我们可以在相当长的一段时间内 52 00:01:52,260 --> 00:01:54,219 都不再开发新房子了 53 00:01:54,219 --> 00:01:57,280 当下的住房问题根本不是总量不够的问题 54 00:01:57,280 --> 00:01:59,040 而是存量分配的问题 55 00:01:59,040 --> 00:02:01,530 有房的个人和机构都不止一套房 56 00:02:01,530 --> 00:02:05,359 没房的人打工100年也买不起一套普通住房 57 00:02:05,359 --> 00:02:08,180 我们接下来看一个非常重磅的数据 58 00:02:08,180 --> 00:02:11,180 那就是中国的月度新开工住房面积 59 00:02:11,180 --> 00:02:11,840 这个数字 60 00:02:11,840 --> 00:02:14,539 已经从2021年的2.2亿平米左右 61 00:02:14,539 --> 00:02:16,879 下降到现在的8700万平米 62 00:02:16,879 --> 00:02:18,379 下降了60% 63 00:02:18,379 --> 00:02:20,150 而且还在继续下降 64 00:02:20,150 --> 00:02:22,490 这就是近几年房企大片暴雷 65 00:02:22,490 --> 00:02:24,229 设计院建筑院建材 66 00:02:24,229 --> 00:02:25,520 家装家电等等 67 00:02:25,520 --> 00:02:27,329 房地产上下游企业 68 00:02:27,329 --> 00:02:30,989 甚至土木工程专业毕业生陷入困境的根本原因 69 00:02:30,989 --> 00:02:32,788 这样巨大的新开工降幅 70 00:02:32,788 --> 00:02:35,340 只有美国次贷危机期间能比 71 00:02:35,340 --> 00:02:36,659 但次贷危机后 72 00:02:36,659 --> 00:02:38,699 美国房地产市场在2012年后 73 00:02:38,699 --> 00:02:40,319 又重新活跃了起来 74 00:02:40,319 --> 00:02:42,120 我们能复制同样的反弹吗 75 00:02:42,120 --> 00:02:43,860 我觉得难度很大 76 00:02:43,860 --> 00:02:45,599 因为中美的区别在于 77 00:02:45,599 --> 00:02:47,340 美国半个多世纪以前 78 00:02:47,340 --> 00:02:49,900 就已经是城市化较为成熟的国家 79 00:02:49,900 --> 00:02:51,219 新增的住房需求 80 00:02:51,219 --> 00:02:54,500 来自于稳定增长的本地出生人口和新移民 81 00:02:54,500 --> 00:02:56,030 不存在大起大落 82 00:02:56,030 --> 00:02:59,810 因此新开工规模整体在一个中间水平附近波动 83 00:02:59,810 --> 00:03:03,509 这也使得次贷危机风险出清后还能大幅反弹 84 00:03:03,509 --> 00:03:04,469 相对应的 85 00:03:04,469 --> 00:03:06,750 我们中国2021年的新开工面积 86 00:03:06,750 --> 00:03:08,870 是2001年的九倍之多 87 00:03:08,870 --> 00:03:11,569 对应的是一次性红利的大规模城市化 88 00:03:11,569 --> 00:03:13,460 这也是人类历史上规模最大 89 00:03:13,460 --> 00:03:15,810 速度最快的一波城市化 90 00:03:15,810 --> 00:03:18,569 我们从中国新开工面积的历史波动看 91 00:03:18,569 --> 00:03:21,150 2013年原本就是中国新开工规模 92 00:03:21,150 --> 00:03:22,360 自然见顶时间 93 00:03:22,360 --> 00:03:24,460 但2015年后的涨价去库存 94 00:03:24,460 --> 00:03:25,960 将楼市再度拉起 95 00:03:25,960 --> 00:03:26,979 峰值被推高 96 00:03:26,979 --> 00:03:28,629 推后至2021年的水平 97 00:03:28,629 --> 00:03:30,639 也导致之后的下行幅度更大 98 00:03:30,639 --> 00:03:31,629 速度更猛烈 99 00:03:31,629 --> 00:03:33,849 上面的这一统计周期极具价值 100 00:03:33,849 --> 00:03:35,409 因为2001年的中国 101 00:03:35,409 --> 00:03:38,080 基本上刚刚完成住房商品化改革 102 00:03:38,080 --> 00:03:39,430 又加入了WTO 103 00:03:39,430 --> 00:03:40,990 开始实现经济腾飞 104 00:03:40,990 --> 00:03:43,150 此后伴随经济增长和城市化 105 00:03:43,150 --> 00:03:44,469 金融周期的推进 106 00:03:44,469 --> 00:03:48,629 房地产开始了一轮长达20年的超级大牛市 107 00:03:48,629 --> 00:03:51,500 但是城市化终究是一次性红利 108 00:03:51,500 --> 00:03:53,750 当城市化水平到达某个节点后 109 00:03:53,750 --> 00:03:56,000 城市化的速度就会显著放缓 110 00:03:56,000 --> 00:03:58,569 直至到达一个稳定高度后不再增长 111 00:03:58,569 --> 00:03:59,770 2022年时 112 00:03:59,770 --> 00:04:01,599 城市化数据给了我们一个预警 113 00:04:01,599 --> 00:04:05,219 因为这一年的数据证明了城镇化放缓的事实 114 00:04:05,219 --> 00:04:06,180 2022年 115 00:04:06,180 --> 00:04:07,439 中国城镇常住人口 116 00:04:07,439 --> 00:04:09,719 比上年末增加646万人 117 00:04:09,719 --> 00:04:10,919 而在2021年时 118 00:04:10,919 --> 00:04:13,020 城镇常住人口比2020年末 119 00:04:13,020 --> 00:04:15,060 增加1205万人 120 00:04:15,060 --> 00:04:17,670 2022年的全国城镇新增人口 121 00:04:17,670 --> 00:04:19,879 大约只有2021年的一半 122 00:04:19,879 --> 00:04:22,459 城市化给各地带来的住房需求增量 123 00:04:25,600 --> 00:04:27,459 中国的土地批租制度 124 00:04:27,459 --> 00:04:30,670 在城市化快速推进的过程中是有积极意义的 125 00:04:30,670 --> 00:04:32,379 因为这个制度确实适用于 126 00:04:32,379 --> 00:04:34,720 过去快速城镇化过程的中国 127 00:04:34,720 --> 00:04:36,699 在中国城市化过程中 128 00:04:36,699 --> 00:04:39,160 每年都有大量人口进入城市 129 00:04:39,160 --> 00:04:41,300 带来巨大的新增的土地需求 130 00:04:41,300 --> 00:04:43,490 又叠加地价和房价的上涨 131 00:04:43,490 --> 00:04:45,980 这给了各个地方快速增长的裁员 132 00:04:45,980 --> 00:04:48,379 因此我们看到各地崭新的机场 133 00:04:48,379 --> 00:04:48,980 高铁站 134 00:04:52,980 --> 00:04:54,629 正是因为城市化放缓 135 00:04:54,629 --> 00:04:56,699 我们不仅看到了买房的人少了 136 00:04:56,699 --> 00:04:57,959 房企出问题了 137 00:04:57,959 --> 00:05:01,129 也看到各地的土地出让金大幅减少了 138 00:05:01,129 --> 00:05:02,209 大量公务员 139 00:05:02,209 --> 00:05:04,670 教师医生等在编岗位待遇下调 140 00:05:04,670 --> 00:05:07,860 甚至发出去的奖金又被追扣回去 141 00:05:07,860 --> 00:05:08,639 这些事儿 142 00:05:11,939 --> 00:05:12,560 导致的 143 00:05:14,420 --> 00:05:16,459 那么未来一定会有更多在你看来 144 00:05:16,459 --> 00:05:18,560 令人惊掉下巴的事情发生 145 00:05:21,740 --> 00:05:24,029 但这朵浪花很有代表性 146 00:05:24,029 --> 00:05:25,949 在2011~2020年 147 00:05:25,949 --> 00:05:28,079 恒大集团年年大手笔分红 148 00:05:28,079 --> 00:05:30,810 合并报表范围内分红的现金总支出 149 00:05:30,810 --> 00:05:33,120 超过1142亿港元 150 00:05:33,120 --> 00:05:36,180 由于恒大股权的结构多为许家族控制 151 00:05:36,180 --> 00:05:36,660 其中 152 00:05:42,879 --> 00:05:45,529 这些钱在海外是要继续分割的 153 00:05:45,529 --> 00:05:48,889 这几年许的心思并不是在保交楼上 154 00:05:48,889 --> 00:05:50,480 而是和老婆离了婚 155 00:05:50,480 --> 00:05:52,540 让老婆加入了加拿大国籍 156 00:05:56,240 --> 00:05:59,480 这种美元债是定向高息发放特供给 157 00:06:00,769 --> 00:06:02,379 变相掏空了恒大 158 00:06:02,379 --> 00:06:05,139 他向美国法院申请了破产保护 159 00:06:05,139 --> 00:06:08,660 想通过债务重组免除掉所有债务责任 160 00:06:08,660 --> 00:06:11,600 现在恒大账面上现金只剩十几亿 161 00:06:11,600 --> 00:06:12,899 拿什么保交楼 162 00:06:14,699 --> 00:06:16,620 但他留给相关方的万亿债务 163 00:06:16,620 --> 00:06:19,250 大量烂尾楼又怎么解决呢 164 00:06:21,529 --> 00:06:22,430 就看他愿不愿意 165 00:06:22,430 --> 00:06:24,959 把自己已经转移出去的小金库就拿回来 166 00:06:24,959 --> 00:06:26,699 解决恒大的债务问题了 167 00:06:26,699 --> 00:06:28,500 但这只能考察诚意 168 00:06:28,500 --> 00:06:30,060 无法解决实际问题 169 00:06:30,060 --> 00:06:32,430 当前恒大负债超过2万亿 170 00:06:32,430 --> 00:06:34,050 即便他全部掏出 171 00:06:34,050 --> 00:06:36,870 对于化解债务也只是杯水车薪 172 00:06:36,870 --> 00:06:38,670 当然我们更应该清楚 173 00:06:42,279 --> 00:06:43,180 这是多年来 174 00:06:43,180 --> 00:06:46,629 地方和无数市场参与者对土地收入的贪婪 175 00:06:46,629 --> 00:06:47,839 对房价的纵容 176 00:06:47,839 --> 00:06:49,160 对风险的无视 177 00:06:49,160 --> 00:06:52,069 对楼市的呵护带来的最终结果 178 00:06:52,069 --> 00:06:54,379 当前市场不是只有一个恒大 179 00:06:59,180 --> 00:07:01,110 而只是一个开始 180 00:07:02,129 --> 00:07:03,480 如果你喜欢本期视频 181 00:07:03,480 --> 00:07:04,949 希望可以点赞关注 182 00:07:04,949 --> 00:07:05,670 支持一波 183 00:07:05,670 --> 00:07:07,920 这将对我有很大的帮助
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| 用户 | 内容 | 点赞 | 回复 | 时间 |
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| 和你唠嗑来了 | 尊重客观规律，不是每家都需要几十套房子，能遮风挡雨就可以了 | 563 | 16 | 2023-10-03 00:19 |
| 反女拳斗士3 | 我们这有一户人家，女方说不买房不结婚，然后口罩那会掏空家底付了首付，结果烂尾[笑哭][笑哭][笑哭] | 460 | 52 | 2023-10-02 22:44 |
| 人形核武阿拉什 | 我现在倒是很好奇国内这个倒挂的金价 是不是消息人士已经开始提前准备了[笑哭] | 403 | 16 | 2023-10-02 15:52 |
| 是梦m | 之前我就觉得房地产迟早要崩，然后家里19年坚持买房现在被套牢了二十年[笑哭] | 368 | 60 | 2023-10-02 20:32 |
| 王者战歌丶 | 许总让你露宿街头，身背重债，磨砺了你的心灵，锻炼的你的意志。 天将降大任于你所以才让你遇上许总。[吃瓜] | 258 | 2 | 2023-10-03 01:34 |
| 秋趣 | 犹记2016年左右，房价一个月就涨个近1000，一年涨了1万左右，真是丧心病狂 | 239 | 15 | 2023-10-02 20:18 |
| 小上月 | 恒大拍了那么多土地。买土地的钱肯定是付了。买土地的钱 可能是借银行的。借有私人机构的 老百姓买房的预付款。押金。工程结算款。 这个些比例也没有人计算一下分别是多少。 | 191 | 7 | 2023-10-02 16:11 |
| ShuffleTemplate | 我觉得很好笑，对于老百姓来说，没有人在乎他被不被抓，大家只想自己的钱回来，每次雷暴的时候，损失100万就赔个5万，有p用[doge] 赚钱的时候，这些庄家和上游抽成抽成那个样子，老百姓分不到，雷暴的时候，坑的就是老百姓的本钱，然后他们提前先把自己财产转移，假离婚，设家族信托，举家移民 | 179 | 9 | 2023-10-02 17:58 |
| kenwoo5 | 我觉得应该从中吸取教训，用大数据管控大企业，大事件。而不是大数据只管小市民，小事情，星斗市民能有多大浪花。那些大企业，大资本有问题才会对社会稳定有严重影响。 | 160 | 6 | 2023-10-02 19:35 |
| 海岛奇兵-早睡 | 重申00后不买房[doge] | 158 | 13 | 2023-10-02 19:23 |
| micarty | 如果你觉得恒大不够好，你就去投资它，建设它，不要总是老瞅着它的负面新闻发牢骚。 不要问恒大能为你做什么，先问问你能为恒大做什么。 你了解恒大吗?你在恒大工作过吗?你知道恒大是怎么从一无所有到成为世界500强的吗? 恒大欢迎一切善意的建议，拒绝任何无端的质疑与诽谤！ | 127 | 4 | 2023-10-03 11:42 |
| 账号已注销 | 2020年初疫情，2020年9月结婚，感谢吾妻，没有要求我买房，不然，现在不哭死 | 117 | 20 | 2023-10-03 07:20 |
| 西瓜说走就走 | 这么看姜还是老的辣，李嘉诚集团的眼光无敌[微笑] | 107 | 8 | 2023-10-03 08:03 |
| Aquabili | 有人说：“当你一个人扛下所有，你就会明白：没有真正的感同身受，只有冷暖自知。” | 103 | 2 | 2023-10-02 20:09 |
| 陶出拍子菲上克 | 我一个同事 18年开始炒股 21年买了合肥的房子 两万多一平。。。现在每天也不打牌了 也不出去玩了 真好 | 55 | 3 | 2023-10-03 07:36 |
| slffc | 看下小日子和美国08年的房价。不腰斩都不算跌。 | 52 | 9 | 2023-10-02 18:14 |
| 宁远航 | 唉，我小姨家买的时候一万二一平方，现在快折半了，只要七千多…… | 47 | 6 | 2023-10-03 02:17 |
| Poli大人 | 人家蹲监狱得卫生间都比你卧室+客厅大 [doge] | 45 | 1 | 2023-10-02 19:30 |
| 第5使徒 | 建议许总学一下门徒里的刘德华，把钱留给家人[doge] | 45 | 4 | 2023-10-02 16:41 |
| 悲悯者 | 现在的问题是没有一个能够替代房地产的行业，如果房地产彻底崩了，或者不温不火，开发商不再拍地的话，地方财政会撑不住 | 41 | 4 | 2023-10-03 11:06 |
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