BV1bc411r7U3 · EverEstate1 00:00:00,140 --> 00:00:02,240 我曾经说过一个有趣的个人经历 2 00:00:02,240 --> 00:00:03,620 在2017年2月的时候 3 00:00:03,620 --> 00:00:05,299 我当时被一位朋友邀请 4 00:00:05,299 --> 00:00:07,019 加入了一个北京房产群聊 5 00:00:07,019 --> 00:00:09,029 大部分时间我都是潜水状态 6 00:00:09,029 --> 00:00:10,740 当时那个群里几乎每一个人 7 00:00:10,740 --> 00:00:13,628 都对2017年北京房价极为乐观 8 00:00:13,628 --> 00:00:15,069 当时群内还有不少人 9 00:00:15,069 --> 00:00:17,410 不满足于北京一年一倍的涨幅 10 00:00:17,410 --> 00:00:19,780 觉得燕郊和其他环境地区那种 11 00:00:19,780 --> 00:00:21,370 从2016年的1万左右 12 00:00:21,370 --> 00:00:23,879 单价涨到34万以上才够爽 13 00:00:23,879 --> 00:00:24,899 并且都在说 14 00:00:24,899 --> 00:00:27,780 燕郊在2017年内就要涨到5万以上 15 00:00:27,780 --> 00:00:29,730 通州单价要到七至10万 16 00:00:29,730 --> 00:00:31,868 当时我在群聊里说了一句 17 00:00:31,868 --> 00:00:33,579 同样作为城市偏远地区 18 00:00:33,579 --> 00:00:36,639 燕郊房价都快赶上香港的天水围了 19 00:00:36,639 --> 00:00:38,109 而且天水围是香港 20 00:00:38,109 --> 00:00:38,469 燕郊 21 00:00:38,469 --> 00:00:39,429 却不是北京 22 00:00:39,429 --> 00:00:40,719 现在这个基数上 23 00:00:40,719 --> 00:00:42,090 别盲目乐观了 24 00:00:42,090 --> 00:00:43,469 就因为这么一句话 25 00:00:43,469 --> 00:00:45,689 我遭到了群里好几个人的攻击 26 00:00:45,689 --> 00:00:48,509 具体的说法我有两条记得比较清楚 27 00:00:48,509 --> 00:00:50,450 一你的世界观有问题 28 00:00:50,450 --> 00:00:53,030 香港那个衰落的破地方能和北京比 29 00:00:53,030 --> 00:00:55,170 天水围肯定不如燕郊 30 00:00:55,170 --> 00:00:57,390 二你不就是那个谁谁谁嘛 31 00:00:57,390 --> 00:00:58,350 你看空房价 32 00:00:58,350 --> 00:00:59,399 看空中国发展 33 00:00:59,399 --> 00:01:01,378 你还是滚去美国投资吧 34 00:01:01,378 --> 00:01:03,868 你看这种逻辑是不是很熟悉 35 00:01:03,868 --> 00:01:05,998 我只是不看好某个地方的房价 36 00:01:05,998 --> 00:01:08,278 他们就把看空中国发展的大帽子 37 00:01:08,278 --> 00:01:10,010 扣到我头上来了 38 00:01:10,010 --> 00:01:11,870 虽然2017年初那会儿 39 00:01:11,870 --> 00:01:14,439 互联网上的小粉红还没现在这么猖狂 40 00:01:14,439 --> 00:01:17,980 但这种扣帽子的习惯和不能就事论事的心态 41 00:01:17,980 --> 00:01:20,349 早已深深刻入了某些人的心里 42 00:01:20,349 --> 00:01:21,909 这种人无论是生活 43 00:01:21,909 --> 00:01:22,959 工作还是投资 44 00:01:22,959 --> 00:01:25,359 最终结果一定是失败的 45 00:01:25,359 --> 00:01:26,859 说回我们的主题 46 00:01:26,859 --> 00:01:28,299 时间过得飞快 47 00:01:28,299 --> 00:01:31,390 我们看看现在北京和燕郊的房价到底怎么样了 48 00:01:31,390 --> 00:01:34,659 现在燕郊以及其他所有环北京地区的房价 49 00:01:34,659 --> 00:01:36,879 几乎只有当初的1/3 50 00:01:36,879 --> 00:01:37,780 极端案例下 51 00:01:37,780 --> 00:01:39,459 曾经单价3万多的房子 52 00:01:39,459 --> 00:01:41,319 现在9000多就能买到了 53 00:01:41,319 --> 00:01:44,920 而北京全市均价也低于2017年3月的水平 54 00:01:44,920 --> 00:01:47,799 也就是说北京的房价已经有6年多 55 00:01:47,799 --> 00:01:49,359 接近7年没有涨了 56 00:01:49,359 --> 00:01:52,769 而上海的情况和北京也差不多 57 00:01:52,769 --> 00:01:54,180 作为一线城市 58 00:01:54,180 --> 00:01:56,129 7年的长周期内房价不涨 59 00:01:56,129 --> 00:01:58,829 这是房地产市场化以来第一次出现的情况 60 00:02:01,159 --> 00:02:02,900 大概率还会持续下去 61 00:02:02,900 --> 00:02:04,159 这是城市化周期 62 00:02:04,159 --> 00:02:04,879 人口周期 63 00:02:04,879 --> 00:02:08,289 金融周期以及经济基本面共同决定的 64 00:02:08,289 --> 00:02:11,110 我们还是以wind的二手房均价数据源 65 00:02:11,110 --> 00:02:12,250 中原作为参考 66 00:02:12,250 --> 00:02:14,770 该数据为全市二手房平均数据 67 00:02:14,770 --> 00:02:16,370 不接受隔离反驳 68 00:02:16,370 --> 00:02:17,810 根据数据显示 69 00:02:17,810 --> 00:02:20,810 北京和上海房价和7年前的2016年底 70 00:02:20,810 --> 00:02:21,759 是差不多的 71 00:02:21,759 --> 00:02:23,319 如果拉长时间看 72 00:02:23,319 --> 00:02:25,150 过去10年的房价走势 73 00:02:28,180 --> 00:02:32,199 北京全市二手房平均涨幅也只有61% 74 00:02:32,199 --> 00:02:33,610 换算成年化速度 75 00:02:33,610 --> 00:02:35,159 平均每年5% 76 00:02:35,159 --> 00:02:37,020 上海比北京稍微高一点 77 00:02:37,020 --> 00:02:38,599 但也只有70% 78 00:02:38,599 --> 00:02:39,979 但需要注意的是 79 00:02:39,979 --> 00:02:41,240 在北京过去10年 80 00:02:41,240 --> 00:02:43,280 这累计61%的涨幅中 81 00:02:43,280 --> 00:02:47,389 几乎所有涨幅都集中在短短两年的时间里 82 00:02:47,389 --> 00:02:49,349 也就是2015~2017 83 00:02:49,349 --> 00:02:51,810 其余的其他时间对于市场参与者而言 84 00:02:51,810 --> 00:02:53,340 都是垃圾时间 85 00:02:53,340 --> 00:02:54,449 在这些时间里 86 00:02:54,449 --> 00:02:57,169 市场大多是横盘或下跌 87 00:02:57,169 --> 00:03:00,770 这种不均匀的涨幅分布也决定了过去10年中 88 00:03:00,770 --> 00:03:02,280 在2016年之前 89 00:03:02,280 --> 00:03:05,099 能上车的购房者大体还是赚了不少钱的 90 00:03:05,099 --> 00:03:07,379 因为他们吃到了过去10年唯一一波 91 00:03:07,379 --> 00:03:08,509 比较大的涨幅 92 00:03:08,509 --> 00:03:11,330 但2017年初和以后上车的买房者 93 00:03:11,330 --> 00:03:12,800 几乎是亏损居多 94 00:03:12,800 --> 00:03:14,810 即使是只计算房屋净值 95 00:03:14,810 --> 00:03:17,169 而不考虑按揭利息的情况下 96 00:03:17,169 --> 00:03:18,969 当时他们在群里骂我 97 00:03:18,969 --> 00:03:20,289 让我滚去美国投资 98 00:03:20,289 --> 00:03:21,610 所以我也好奇 99 00:03:21,610 --> 00:03:24,699 如果一个人真的滚去美国投资的话 100 00:03:24,699 --> 00:03:25,930 结果会是怎样 101 00:03:25,930 --> 00:03:28,930 我们现在也来认真计算一下投资回报 102 00:03:28,930 --> 00:03:32,139 过去10年标普500涨幅约百一百六十四 103 00:03:32,139 --> 00:03:35,199 纳斯达克100涨幅约379% 104 00:03:35,199 --> 00:03:39,069 且大多数时间内价格是处于慢牛上涨区间的 105 00:03:39,069 --> 00:03:40,569 如果以2016年底 106 00:03:40,569 --> 00:03:42,069 2017年初为起点 107 00:03:42,069 --> 00:03:44,469 来计算过去7年的投资回报对比 108 00:03:44,469 --> 00:03:48,169 则美国资产表现的强势程度更加明显 109 00:03:48,169 --> 00:03:49,310 可能有人会说 110 00:03:49,310 --> 00:03:52,280 拿强势的美国股票和中国房产对比不公平 111 00:03:52,280 --> 00:03:54,860 那我们也对比美国热点城市房产 112 00:03:54,860 --> 00:03:55,699 过去10年 113 00:03:55,699 --> 00:03:56,300 旧金山 114 00:03:56,300 --> 00:03:56,840 洛杉矶 115 00:03:56,840 --> 00:03:57,319 西雅图 116 00:03:57,319 --> 00:03:59,780 奥斯丁等美国城市的整体房价涨幅 117 00:03:59,780 --> 00:04:01,750 其实也高于同期的京沪 118 00:04:01,750 --> 00:04:04,930 而且过去10年美元兑人民币是升值的 119 00:04:04,930 --> 00:04:09,039 以及这些房产扣除持有成本后的净租金回报率 120 00:04:09,039 --> 00:04:10,599 远高于进户 121 00:04:10,599 --> 00:04:13,659 所以你还觉得所谓的滚去美国投资 122 00:04:13,659 --> 00:04:14,979 是一句骂人的话吗 123 00:04:14,979 --> 00:04:17,379 还觉得美国人和其他全球投资者 124 00:04:17,379 --> 00:04:19,149 真的没有发财的机会吗 125 00:04:19,149 --> 00:04:22,500 是时候擦擦眼睛看看世界的 126 00:04:22,500 --> 00:04:26,040 但考虑到中国目前还是资本项目不可兑换的国 127 00:04:26,040 --> 00:04:27,750 家及普通人手上 128 00:04:27,750 --> 00:04:29,399 即使是有大把的人民币 129 00:04:29,399 --> 00:04:31,980 也不能向全球其他市场投资 130 00:04:31,980 --> 00:04:33,329 而就我们国内看 131 00:04:33,329 --> 00:04:36,180 过去10年投资包括京沪在内的热点城市 132 00:04:36,180 --> 00:04:38,829 房产仍然是相对不差的投资 133 00:04:38,829 --> 00:04:42,939 毕竟这总比投p to p暴雷股票大跌来得好一些 134 00:04:42,939 --> 00:04:47,439 但未来即使是京沪房产也很难成为资产堡垒 135 00:04:47,439 --> 00:04:49,509 因为租售比依然在历史极限 136 00:04:49,509 --> 00:04:52,250 且房价和租金还在下跌之中 137 00:04:52,250 --> 00:04:55,339 现在再看当年那句京沪永远涨 138 00:04:55,339 --> 00:04:59,259 不知道屏幕前的你会是一种什么感觉 139 00:04:59,259 --> 00:05:02,029 我们在逆境中应当总结教训 140 00:05:02,029 --> 00:05:04,610 京沪房价过去67年的失落表现 141 00:05:04,610 --> 00:05:08,670 说明疯狂的牛市是大多数人亏损的根源 142 00:05:08,670 --> 00:05:10,350 在2017年初的时候 143 00:05:10,350 --> 00:05:12,199 由于短时间里房价翻倍 144 00:05:12,199 --> 00:05:13,279 使得很多人认定 145 00:05:13,279 --> 00:05:16,459 一两年房价翻倍就是理所应当的投资回报 146 00:05:16,459 --> 00:05:18,839 认定买房就是致富的最好途径 147 00:05:18,839 --> 00:05:20,610 但时间过去了快7年 148 00:05:20,610 --> 00:05:21,300 事实证明 149 00:05:21,300 --> 00:05:24,149 2015~20171两年翻倍是真的 150 00:05:24,149 --> 00:05:28,129 而2017~2023不涨反跌也是真的 151 00:05:28,129 --> 00:05:29,180 展望未来 152 00:05:29,180 --> 00:05:30,459 时间过得飞快 153 00:05:30,459 --> 00:05:33,790 现在距离2027年也只有3年多一点的时间 154 00:05:33,790 --> 00:05:34,930 以10年为周期 155 00:05:34,930 --> 00:05:37,680 随着房价的基数来到2017年的高点 156 00:05:37,680 --> 00:05:39,180 等到2027年时 157 00:05:39,180 --> 00:05:42,300 北京和上海房价有可能创出10年不涨 158 00:05:42,300 --> 00:05:45,220 甚至10年累计涨幅为负的情况 159 00:05:45,220 --> 00:05:48,418 这就有点像1990年年代的东京了 160 00:05:48,418 --> 00:05:51,119 我们今天说的是一线中的一线城市 161 00:05:51,119 --> 00:05:55,110 京沪全国其他地方的情况就不需要多说什么了 162 00:05:55,110 --> 00:05:56,100 总的来说 163 00:06:00,569 --> 00:06:03,959 如果一个人认定买房后房价不涨甚至下跌 164 00:06:03,959 --> 00:06:05,399 也还要买房的话 165 00:06:05,399 --> 00:06:07,089 这才是真刚需 166 00:06:07,089 --> 00:06:08,709 但凡一个人的买房决策 167 00:06:08,709 --> 00:06:11,589 会因为他对房价预期的变化而变化时 168 00:06:11,589 --> 00:06:13,990 那么他或多或少都是投资者 169 00:06:13,990 --> 00:06:17,439 都不过是把房子视作一项资产配置而已 170 00:06:17,439 --> 00:06:18,339 过去几年 171 00:06:18,339 --> 00:06:19,779 特别是2020年后 172 00:06:19,779 --> 00:06:20,860 我一直在劝退 173 00:06:20,860 --> 00:06:23,920 任何把房子视作一项资产配置的想法 174 00:06:23,920 --> 00:06:25,870 也因为我的观点不讨人喜欢 175 00:06:25,870 --> 00:06:28,350 我遭遇过无数的质疑和谩骂 176 00:06:28,350 --> 00:06:30,959 正如我当年在那个群聊里的遭遇一样 177 00:06:30,959 --> 00:06:32,129 但我也无所谓了 178 00:06:32,129 --> 00:06:33,149 时间已经 179 00:06:33,149 --> 00:06:37,178 并且还会继续给我们所有人明确的答案 180 00:06:37,178 --> 00:06:38,978 如果你喜欢本期视频 181 00:06:38,978 --> 00:06:40,418 希望可以点赞关注 182 00:06:40,418 --> 00:06:41,139 支持一波 183 00:06:41,139 --> 00:06:43,439 这将对我有很大的帮助
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| 用户 | 内容 | 点赞 | 回复 | 时间 |
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| iceberg312 | 连东京伦敦纽约巴黎的房子都不敢说只涨不跌，都是有周期有波动的，更何况（）。这个时候就会有聪明的小伙伴和我扯拉长周期来看还是上涨的，但一个周期就是三十年，人生又有几个三十年。三五年都不能叫周期，只能叫波动。 | 183 | 8 | 2023-12-27 17:02 |
| 道法自然JOY | 很多人骂up，其实没必要，即便别人和我等贫农不是一个阶级，至少他给我们指明了方向，而不收割我们！加油up！ | 177 | 18 | 2023-12-27 16:57 |
| Patrickxs | 哈哈哈，相信国运，定投纳指[doge] | 139 | 4 | 2023-12-27 18:09 |
| 犬冢露壬雄 | 一线城市的水分是最大的，现在就是靠户籍制度和土地财政硬撑。等过几年中国中产平均线越过出国基准线，大量中产宁可出国也不去一线城市，一线的房价就会雪崩。 | 76 | 21 | 2023-12-27 18:06 |
| 爱丽丝会梦见对象A吗 | 有可能不跌，不过不跌有点不可能。 | 71 | 5 | 2023-12-27 16:52 |
| 黑猫家魔法师 | 涨不涨也要看看接盘的人的工资跟不跟的上啊。。以前5环3万一平勉强还能上车。。现在动辄6.7万一平。。想便宜得去6环。。。真的让人没有奋斗的希望。。 | 58 | 3 | 2023-12-27 17:07 |
| 耶律大林 | 燕郊坑了多少人 | 39 | 6 | 2023-12-27 16:56 |
| 暗金狼噬 | 还要科普一下房贷利率，现在北京的首套房的LPR是4.9% 。但是你和银行签的是等额本息（实际利息是原本利息的1.81倍），实际的利息是8.87% 。 以及你和银行签的是月供，计息频率增加会导致实际利率比8.87%更高。 你们买北上的房子赚不赚钱我不知道，我只知道银行真的是赚疯了[星星眼][吃瓜][呲牙][doge] | 36 | 5 | 2023-12-27 17:53 |
| 改名字需要n个硬币 | 扣帽子的习惯并不是现在才有早就有了，只不过网络上更加彻底。而且最近看某局，不也被那啥啥教扣帽子了吗？[doge] 一般来说，他不正面回答你的问题，转而人身攻击，那么可能你说的就对了。 | 28 | 0 | 2023-12-27 16:52 |
| 一颗圆圆的蛋蛋咩 | 2016年4月买的房，今年还清了贷款，明年还要换房，一个是给孩子上学，一个是通勤近一些，现在要卖我的房子，以最近同户型成交价来说，相比当年买的时候比，大约涨了20%，要是算是支出的利息，那其实只涨了10% | 23 | 9 | 2023-12-27 18:28 |
| debugx | 看看图 | 22 | 4 | 2023-12-27 17:35 |
| 静水浅山 | 为什么很多人说房价回到2016.17是合理价钱，为什么不能是2013年，14年？ | 19 | 7 | 2023-12-27 19:45 |
| 大大裤衩籽 | 一个东西如果一直不涨，那就是溢价了，崩只是时间问题，出货越来越多，就越不值钱 | 18 | 5 | 2023-12-27 21:10 |
| 韩常明 | 国家需要收税，包括直接税和间接税来推动国家机器的运转和和重大战略工程的实施。过去主要是靠土地出让来收取公民未来30年之内的间接税，如果房地产市场萎靡，会导致土地出让收入下降。国家需要新的抓手来收税。极有可能会在水电燃气房租等等与普通老百姓生活密切相关的又可以垄断的产业里面提高税负，所以在全国一片看空的形势下，如果有能力买房，我的建议还是要买一套自住。房价长时间高位震荡，房租很有可能会大幅上涨。水费和电费也是几十年未涨，这其实不符合市场规律。租房的水费电费要比普通的民水民电要贵很多。 | 17 | 8 | 2023-12-27 22:43 |
| 砮偶气 | 中国有户口限制的，租售不同权。这是一线城市房价高的原因之一。 | 17 | 4 | 2023-12-27 22:20 |
| 橘力大仙 | up觉得现在纳指还能入嘛？等它回调等一个多月了，结果破了一万五……[笑哭] | 16 | 13 | 2023-12-27 16:59 |
| 雁门关出票人 | 15年北上广涨了五成以上 | 12 | 5 | 2023-12-27 18:10 |
| NAS4FREE | 真理总是掌握在少数人手里。尊重别人的选择愿赌服输。还有客观的说你看的那个是均价。我家住三环里感觉很清楚。三环里没跌。4环外跌的不少。。2环里没跌基本上有腾退12万一平。基本就给2环内的私房定了价钱。20多以上要一平 | 11 | 3 | 2023-12-28 20:57 |
| 某技术呆 | 高房价的本质是驱逐最具有创造/生产潜力的年轻人，使得自身的人口结构不断的老年化、平庸化(真正优秀的具有创造力的人绝对不会选择一开始就背30年房贷，或者说房贷这种没有尽头的持续性压力最终会剥夺一个人的创造力和创造欲望)，所以最终的逻辑是高房价本身就是其存在的克星，在没有牢固地基的前提下(居民收入堪比美日)，楼搭得越高、崩溃的时候就会越惨烈！ | 11 | 0 | 2023-12-28 00:07 |
| 爱喝咖啡的大树 | 有独立思考能力，在疯狂中保持清醒的人，毕竟是少数。 | 11 | 1 | 2023-12-27 22:20 |
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