横向对比，中国租房究竟有多便宜？

1
00:00:00,120 --> 00:00:02,160
我们过去常说要趋利避害

2
00:00:02,160 --> 00:00:04,740
应该抓住中国和海外各自的优势资源

3
00:00:04,740 --> 00:00:05,870
为自己所用

4
00:00:05,870 --> 00:00:07,910
巧的是相对于中国的房价

5
00:00:07,910 --> 00:00:09,619
中国的租金并不算贵

6
00:00:09,619 --> 00:00:10,609
我们甚至可以说

7
00:00:10,609 --> 00:00:14,029
在中国租房是性价比非常高的优势资源

8
00:00:14,029 --> 00:00:16,070
今天我们对比中美两个国家

9
00:00:16,070 --> 00:00:19,190
选择几组同级的城市中相同价值的房产

10
00:00:19,190 --> 00:00:20,839
来对比他们的市场租金

11
00:00:20,839 --> 00:00:23,190
结果可能会令你感到震惊

12
00:00:23,190 --> 00:00:24,300
直入主题

13
00:00:24,300 --> 00:00:26,820
我们将选取的对比城市选为五组

14
00:00:26,820 --> 00:00:27,780
上海纽约

15
00:00:27,780 --> 00:00:28,769
深圳旧金山

16
00:00:28,769 --> 00:00:29,969
杭州西雅图

17
00:00:29,969 --> 00:00:31,048
成都丹佛

18
00:00:31,048 --> 00:00:32,668
三亚檀香山

19
00:00:32,668 --> 00:00:34,840
一上海纽约

20
00:00:34,840 --> 00:00:37,780
上海是中国最大城市和中国的金融中心

21
00:00:37,780 --> 00:00:40,630
纽约是美国最大的城市和国际金融中心

22
00:00:40,630 --> 00:00:42,369
两者可比性很强

23
00:00:42,369 --> 00:00:44,109
上海和纽约的对比中

24
00:00:44,109 --> 00:00:46,750
我们选取房屋总价约1000万人民币

25
00:00:46,750 --> 00:00:49,039
约合140万美元的住宅来看

26
00:00:49,039 --> 00:00:52,189
这一总价的房子在两地分别需要多少租金

27
00:00:52,189 --> 00:00:55,250
上海普陀区风华水岸133平米

28
00:00:55,250 --> 00:00:58,399
三室两厅户型的挂牌价为1090万

29
00:00:58,399 --> 00:01:00,140
花园小区且屋况良好

30
00:01:00,140 --> 00:01:02,880
而同样户型的房子租金是1.4万

31
00:01:02,880 --> 00:01:05,849
这样初步估算一年租金为16.8万元

32
00:01:05,849 --> 00:01:07,620
租金回报率是16.8

33
00:01:07,620 --> 00:01:08,980
除以1000 009十

34
00:01:08,980 --> 00:01:11,379
乘以百分之百等于1.54%

35
00:01:11,379 --> 00:01:15,049
这差不多也是上海平均的住宅租金回报率

36
00:01:15,049 --> 00:01:16,010
再看纽约

37
00:01:16,010 --> 00:01:19,219
下面这套房是一套位于布鲁克林区的一个公寓

38
00:01:19,219 --> 00:01:21,000
面积1175尺

39
00:01:21,000 --> 00:01:22,530
约合110平米

40
00:01:22,530 --> 00:01:23,340
两卧两卫

41
00:01:23,340 --> 00:01:26,579
在2024年3月20日以135万美元

42
00:01:26,579 --> 00:01:28,959
约为980万人民币成交

43
00:01:28,959 --> 00:01:32,140
根据zero结合周边相似房源的实际租金

44
00:01:32,140 --> 00:01:33,099
参考后文

45
00:01:33,099 --> 00:01:35,340
所有美国房源采用相同数据源

46
00:01:35,340 --> 00:01:39,159
这套房的市场租金是每月7495美元

47
00:01:39,159 --> 00:01:41,709
相当于每月5.43万人民币

48
00:01:41,709 --> 00:01:43,989
这个租金一眼看过去非常惊人

49
00:01:43,989 --> 00:01:45,519
不过对于业主来说

50
00:01:45,519 --> 00:01:46,810
如果这套房出租

51
00:01:46,810 --> 00:01:50,530
净租金回报的计算还要减去持有成本才行

52
00:01:50,530 --> 00:01:52,780
对于这类管理式公寓来说

53
00:01:52,780 --> 00:01:54,969
持有成本最大的项目是一个月

54
00:01:54,969 --> 00:01:57,259
1445美元的物业费

55
00:01:57,259 --> 00:01:58,399
由于房子较轻

56
00:01:58,399 --> 00:02:00,498
正处于房产税减免期

57
00:02:00,498 --> 00:02:03,739
因此最新一年度房产税只要70美元

58
00:02:03,739 --> 00:02:04,719
可以忽略不计

59
00:02:04,719 --> 00:02:07,959
在计入年度房屋保险约1500美元

60
00:02:07,959 --> 00:02:10,819
那么业主出租的净德租金是7400

61
00:02:10,819 --> 00:02:12,199
95×12减

62
00:02:12,199 --> 00:02:15,800
1445×12减1500-70

63
00:02:15,800 --> 00:02:18,210
等于7万1030美元

64
00:02:18,210 --> 00:02:21,419
净租金回报率是5.27%

65
00:02:21,419 --> 00:02:22,860
但对于租客来说

66
00:02:22,860 --> 00:02:25,020
每个月就是要花上7000多美元

67
00:02:25,020 --> 00:02:26,729
才能住到这样的房子里去

68
00:02:26,729 --> 00:02:28,199
因此对比纽约和上海

69
00:02:28,199 --> 00:02:30,780
要租到价值1000万人民币左右的房子

70
00:02:30,780 --> 00:02:33,180
上海每个月要1.4万人民币

71
00:02:33,180 --> 00:02:35,819
纽约每个月要5.4万人民币

72
00:02:35,819 --> 00:02:36,810
作为租房者

73
00:02:36,810 --> 00:02:38,319
租同样价值的房子

74
00:02:38,319 --> 00:02:41,379
在纽约的租金是上海的3.86倍

75
00:02:41,379 --> 00:02:43,599
但如果你买这套上海的房子

76
00:02:43,599 --> 00:02:44,680
按照三成首付

77
00:02:44,680 --> 00:02:47,300
30年按揭以及最新的按揭利率计算

78
00:02:47,300 --> 00:02:50,870
那就不是简简单单每个月1.4万的租金了

79
00:02:50,870 --> 00:02:53,560
你不仅要一次性拿出300万现金

80
00:02:53,560 --> 00:02:57,250
还需要在未来每个月付出3.7万的月供

81
00:02:57,250 --> 00:02:59,240
二深圳旧金山

82
00:02:59,240 --> 00:03:00,319
深圳和旧金山

83
00:03:00,319 --> 00:03:02,840
都是各自国家首屈一指的科技城市

84
00:03:02,840 --> 00:03:04,400
都有着温暖的气候

85
00:03:04,400 --> 00:03:06,159
两者有一定的类似性

86
00:03:06,159 --> 00:03:08,620
我们对比两地大约800万人民币价值

87
00:03:08,620 --> 00:03:10,150
房产的各自租金

88
00:03:10,150 --> 00:03:13,060
目前深圳的水榭春天三期114平米

89
00:03:13,060 --> 00:03:15,860
四室两厅户型参考价在31万

90
00:03:15,860 --> 00:03:17,270
市场价也相差不大

91
00:03:17,270 --> 00:03:20,930
而相同户型的房源挂牌租金是每月9500元

92
00:03:20,930 --> 00:03:22,939
租金回报率1.37%

93
00:03:22,939 --> 00:03:25,159
再看旧金山价值接近的住房

94
00:03:25,159 --> 00:03:27,319
下面这套房位于旧金山西部

95
00:03:27,319 --> 00:03:29,780
到旧金山市中心15分钟车程

96
00:03:29,780 --> 00:03:32,009
他成交于2024年1月30日

97
00:03:32,009 --> 00:03:33,689
成交价110万美元

98
00:03:33,689 --> 00:03:35,639
约合795万人民币

99
00:03:35,639 --> 00:03:36,659
三卧三卫

100
00:03:36,659 --> 00:03:38,759
使用面积2520尺

101
00:03:38,759 --> 00:03:40,500
约合235平米

102
00:03:40,500 --> 00:03:44,719
这套房的市场租金是每月7323美元

103
00:03:44,719 --> 00:03:46,580
深圳和旧金山做对比

104
00:03:46,580 --> 00:03:47,840
同样售价的两套房

105
00:03:47,840 --> 00:03:50,280
一套房租金是9500人民币

106
00:03:50,280 --> 00:03:52,620
另一套是7323美元

107
00:03:52,620 --> 00:03:54,819
约合5.29万人民币

108
00:03:54,819 --> 00:03:55,719
作为租房者

109
00:03:55,719 --> 00:03:57,219
租同样价值的房子

110
00:03:57,219 --> 00:04:01,139
在旧金山的租金是深圳的5.57倍

111
00:04:01,139 --> 00:04:03,300
三杭州西雅图

112
00:04:03,300 --> 00:04:06,539
杭州和西雅图都是新兴的高科技互联网城市

113
00:04:06,539 --> 00:04:08,889
都在过去10年人口快速增长

114
00:04:08,889 --> 00:04:10,389
我们在杭州和西雅图

115
00:04:10,389 --> 00:04:12,550
找约600万人民币价值的房产

116
00:04:12,550 --> 00:04:13,919
来对比他们的租金

117
00:04:13,919 --> 00:04:15,539
600万人民币可以买到

118
00:04:15,539 --> 00:04:17,579
杭州萧山区家陈天宇明轩

119
00:04:17,579 --> 00:04:19,480
这样一套四室两厅的房子

120
00:04:19,480 --> 00:04:21,100
面积124平米

121
00:04:21,100 --> 00:04:24,810
同户型房源挂牌租金每月8900元

122
00:04:24,810 --> 00:04:25,949
600万人民币

123
00:04:25,949 --> 00:04:27,269
大约是83万美元

124
00:04:27,269 --> 00:04:29,910
下面这套独立屋位于西雅图东南部

125
00:04:29,910 --> 00:04:32,389
到西雅图市中心车程11分钟

126
00:04:32,389 --> 00:04:34,490
它成交于2024年3月1日

127
00:04:34,490 --> 00:04:36,050
成交价85万美元

128
00:04:36,050 --> 00:04:37,740
使用面积1700尺

129
00:04:37,740 --> 00:04:39,329
约合159平米

130
00:04:39,329 --> 00:04:40,680
由于是典型的独立屋

131
00:04:40,680 --> 00:04:42,000
还有5005尺

132
00:04:42,000 --> 00:04:44,560
约合467平米的土地面积

133
00:04:44,560 --> 00:04:47,379
它的市场租金是每月3400美元

134
00:04:47,379 --> 00:04:49,220
约合2.4万人民币

135
00:04:49,220 --> 00:04:50,180
作为租房者

136
00:04:50,180 --> 00:04:51,500
租同样价值的房子

137
00:04:51,500 --> 00:04:54,920
在西雅图的租金是杭州的2.7倍

138
00:04:54,920 --> 00:04:55,639
四

139
00:04:55,639 --> 00:04:56,730
成都丹佛

140
00:04:56,730 --> 00:04:58,410
成都和丹佛都是中美各自

141
00:04:58,410 --> 00:05:01,230
在西部地区的重要城市和经济中心之一

142
00:05:01,230 --> 00:05:02,790
地缘位置地理条件类似

143
00:05:02,790 --> 00:05:05,220
而且都人口增长具有一定可比性

144
00:05:05,220 --> 00:05:07,379
我们选取300万人民币价值的房子

145
00:05:07,379 --> 00:05:08,879
对比两地租金差异

146
00:05:08,879 --> 00:05:10,319
300万人民币的房子

147
00:05:10,319 --> 00:05:13,680
在成都只需大约4000元每月就可以租到了

148
00:05:13,680 --> 00:05:14,519
下面这套房

149
00:05:14,519 --> 00:05:17,819
位于武侯区的中海龙湾花园三室两厅

150
00:05:17,819 --> 00:05:19,319
建筑面积140平米

151
00:05:19,319 --> 00:05:20,759
挂牌价正好300万

152
00:05:20,759 --> 00:05:23,639
同户型房源租金挂牌每月4000元

153
00:05:23,639 --> 00:05:24,480
而作为对比

154
00:05:24,480 --> 00:05:26,699
在美国丹佛要租到一个300万人民币

155
00:05:26,699 --> 00:05:27,560
总价左右

156
00:05:27,560 --> 00:05:29,750
40至45万美元的房子

157
00:05:29,750 --> 00:05:31,699
租金可就没有这么友好了

158
00:05:31,699 --> 00:05:34,660
下面这套房成交于2024年3月27日

159
00:05:34,660 --> 00:05:37,449
三卧两位成交价44.4万美元

160
00:05:37,449 --> 00:05:39,209
约合320万人民币

161
00:05:39,209 --> 00:05:42,509
市场租金为每月2594美元

162
00:05:42,509 --> 00:05:43,980
约合1.88万

163
00:05:43,980 --> 00:05:45,029
作为租房者

164
00:05:45,029 --> 00:05:46,649
租同样价值的房子

165
00:05:46,649 --> 00:05:50,139
在丹佛的租金是成都的4.7倍

166
00:05:50,139 --> 00:05:52,290
五三亚檀香山

167
00:05:52,290 --> 00:05:54,480
三亚和檀香山都是旅游城市

168
00:05:54,480 --> 00:05:56,910
都在一个作为旅行目的地的海岛上

169
00:05:56,910 --> 00:05:58,050
房价也都很高

170
00:05:58,050 --> 00:05:59,689
两个城市可比性很强

171
00:05:59,689 --> 00:06:02,360
我们选取600万人民币价值房子做对比

172
00:06:02,360 --> 00:06:04,740
看看三亚和檀香山租金差异

173
00:06:04,740 --> 00:06:06,120
大约8000人民币

174
00:06:06,120 --> 00:06:09,560
可以在三亚租到一个价值600万元的联排别墅

175
00:06:09,560 --> 00:06:10,459
三室两厅

176
00:06:10,459 --> 00:06:11,389
120平米

177
00:06:11,389 --> 00:06:12,259
同样的房产

178
00:06:12,259 --> 00:06:15,500
下面这样一套檀香山市中心两卧两卫的公寓

179
00:06:15,500 --> 00:06:17,230
价值为82万美元

180
00:06:17,230 --> 00:06:19,360
约为592万人民币

181
00:06:19,360 --> 00:06:21,160
需要每个月4700美元

182
00:06:21,160 --> 00:06:23,339
约合3.4万人民币才能租到

183
00:06:23,339 --> 00:06:24,180
作为租房者

184
00:06:24,180 --> 00:06:25,620
租同样价值的房子

185
00:06:25,620 --> 00:06:29,459
在檀香山的租金是三亚的4.25倍

186
00:06:29,459 --> 00:06:30,899
结合这些对比

187
00:06:30,899 --> 00:06:33,399
结论就是在中国租房是划算的

188
00:06:33,399 --> 00:06:36,040
房租是中国廉价的人力水电网

189
00:06:36,040 --> 00:06:39,680
公共服务外又一大具有明显价格优势的资源

190
00:06:39,680 --> 00:06:42,740
假设你把主要资产长期投入在标普500

191
00:06:42,740 --> 00:06:43,339
纳指100

192
00:06:43,339 --> 00:06:44,980
这些底层资产优异

193
00:06:44,980 --> 00:06:47,019
回报丰厚的长牛指数上

194
00:06:47,019 --> 00:06:49,540
或投资海外租售比漂亮的不动产上

195
00:06:49,540 --> 00:06:51,220
然后用他们的回报来享受

196
00:06:51,220 --> 00:06:53,290
中国相对廉价的商品和服务

197
00:06:53,290 --> 00:06:55,240
那么即使你自身收入不变

198
00:06:55,240 --> 00:06:58,089
你的生活质量也完全可以上一个大台阶

199
00:06:58,089 --> 00:06:59,379
压力会小很多

200
00:06:59,379 --> 00:07:01,509
因为选择大于努力

201
00:07:01,509 --> 00:07:03,519
其实你都不需要看美国

202
00:07:03,519 --> 00:07:04,269
去一趟香港

203
00:07:04,269 --> 00:07:06,970
就会发现香港和内地相同总价的房子

204
00:07:06,970 --> 00:07:10,319
香港的租金至少也有内地两至三倍水平

205
00:07:10,319 --> 00:07:11,220
我只能说

206
00:07:11,220 --> 00:07:11,939
如果一个人

207
00:07:11,939 --> 00:07:14,399
明知道我们国家租售比这样独树一帜

208
00:07:14,399 --> 00:07:15,660
还偏要钻牛角尖

209
00:07:15,660 --> 00:07:17,339
在这样的市场下选择买房

210
00:07:17,339 --> 00:07:18,360
而不是租房

211
00:07:18,360 --> 00:07:20,790
那就相当于明明有好资源不用

212
00:07:20,790 --> 00:07:22,740
还偏要以被收割为荣

213
00:07:22,740 --> 00:07:25,019
这样的人一旦未来遭遇房价下跌

214
00:07:25,019 --> 00:07:26,819
甚至负资产或降薪裁员

215
00:07:26,819 --> 00:07:28,620
无法负担月供导致破产

216
00:07:28,620 --> 00:07:30,459
那只能说是活该了

217
00:07:30,459 --> 00:07:31,480
话是难听了点

218
00:07:31,480 --> 00:07:32,589
但就是这个道理

219
00:07:32,589 --> 00:07:35,839
人的最终命运一定会向认知水平回归

220
00:07:35,839 --> 00:07:38,660
另外很多人总觉得租房的就是弱势群体

221
00:07:38,660 --> 00:07:39,319
租房的话

222
00:07:39,319 --> 00:07:41,480
房东就可以随便赶走和骚扰自己

223
00:07:41,480 --> 00:07:42,680
然而实际情况是

224
00:07:42,680 --> 00:07:45,529
这基本上是出于臆想和惯性思维

225
00:07:45,529 --> 00:07:48,670
因为现在租房市场的格局发生了巨大变化

226
00:07:48,670 --> 00:07:51,250
首先是租房合约执行非常清晰

227
00:07:51,250 --> 00:07:53,800
有更加完善的执行力和法律保障

228
00:07:53,800 --> 00:07:54,819
更重要的是

229
00:07:54,819 --> 00:07:56,319
当下包括一线城市在内

230
00:07:56,319 --> 00:07:59,980
所有城市的租房市场都是明显的供过于求

231
00:07:59,980 --> 00:08:01,959
市场上根本不缺好房子

232
00:08:01,959 --> 00:08:04,788
而是极度缺乏具有购买力的长期租客

233
00:08:04,788 --> 00:08:06,228
我身边不少亲戚朋友

234
00:08:06,228 --> 00:08:07,548
因为房屋空置不大

235
00:08:07,548 --> 00:08:08,879
降价又卖不出去

236
00:08:08,879 --> 00:08:10,379
所以求爷爷告奶奶的

237
00:08:10,379 --> 00:08:13,800
希望中介帮忙找到可以长期租房的优质租客

238
00:08:13,800 --> 00:08:16,009
哪怕租金再打点折都可以

239
00:08:16,009 --> 00:08:19,480
另外现在国内是越好的房子越租不出去

240
00:08:19,480 --> 00:08:21,850
因为好一点的房子租金会更高

241
00:08:21,850 --> 00:08:26,139
能承受好房子租金的潜在租客早就咬咬牙买房

242
00:08:26,139 --> 00:08:27,149
还月供去了

243
00:08:27,149 --> 00:08:29,879
这就导致中国几乎没有一批成规模的

244
00:08:29,879 --> 00:08:32,009
具有较强购买力的租房者

245
00:08:32,009 --> 00:08:35,168
也就决定了中国的住宅租金长期涨不上去

246
00:08:35,168 --> 00:08:37,379
最近这几年还下跌明显

247
00:08:37,379 --> 00:08:39,539
国内这样扭曲的租售比之下

248
00:08:39,539 --> 00:08:41,190
只要房价不能保持上涨

249
00:08:41,190 --> 00:08:43,379
业主按照市场租金出租房子

250
00:08:43,379 --> 00:08:45,320
基本上就是在做慈善

251
00:08:45,320 --> 00:08:46,820
如果他们想上调租金

252
00:08:46,820 --> 00:08:48,500
那结果就是长期空置

253
00:08:48,500 --> 00:08:49,409
租不出去

254
00:08:49,409 --> 00:08:51,690
当然我们说中国的租金便宜

255
00:08:51,690 --> 00:08:53,610
那也只是和房屋总价相比

256
00:08:53,610 --> 00:08:55,470
如果和租客的实际收入比

257
00:08:55,470 --> 00:08:57,559
我们的租金其实并不便宜

258
00:08:57,559 --> 00:09:00,590
我们看到的租金便宜只是因为收入低

259
00:09:00,590 --> 00:09:03,919
所以中国楼市的实际情况是不是租金低

260
00:09:03,919 --> 00:09:06,190
而是房价高

261
00:09:06,190 --> 00:09:07,899
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00:09:07,899 --> 00:09:09,309
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