全国楼市出现明显回暖迹象

1
00:00:00,180 --> 00:00:03,299
最近全国楼市出现明显回暖迹象

2
00:00:03,299 --> 00:00:04,830
比较典型的是上海

3
00:00:04,830 --> 00:00:06,330
在今年3月的上半月

4
00:00:06,330 --> 00:00:09,808
上海二手房累计成交1万3955套

5
00:00:09,808 --> 00:00:12,968
3月14日单日成交1472套

6
00:00:12,968 --> 00:00:14,749
创近一年单日次高

7
00:00:14,749 --> 00:00:17,579
周成交量创2021年以来新高

8
00:00:17,579 --> 00:00:21,079
可以说上海的小阳春成色是全国最好的

9
00:00:21,079 --> 00:00:22,399
北京表现也不错

10
00:00:22,399 --> 00:00:23,660
截至3月16日

11
00:00:23,660 --> 00:00:25,420
3月月内成交8000套

12
00:00:25,420 --> 00:00:27,280
全月有望冲击2万套

13
00:00:27,280 --> 00:00:28,859
为近两年来次高点

14
00:00:28,859 --> 00:00:29,600
在广州

15
00:00:29,600 --> 00:00:32,259
3月首周二手房成交849套

16
00:00:32,259 --> 00:00:34,189
环比增长了120%

17
00:00:34,189 --> 00:00:36,149
深圳在3月9日至15日

18
00:00:36,149 --> 00:00:38,310
单周成交1519套

19
00:00:38,310 --> 00:00:40,270
环比增长38.5%

20
00:00:40,270 --> 00:00:41,729
创近一年新高

21
00:00:41,729 --> 00:00:46,270
可以看出这一轮小阳春的相对强度是上海大于北京

22
00:00:46,270 --> 00:00:47,130
大于深圳

23
00:00:47,130 --> 00:00:48,280
大于广州

24
00:00:48,280 --> 00:00:49,679
今天我们就从数据

25
00:00:49,679 --> 00:00:54,320
估值以及基本面这几个方面分享一下对于2026小阳春的观点

26
00:00:54,320 --> 00:00:56,920
并且展望之后一段时间可能的趋势

27
00:00:56,920 --> 00:01:00,920
并且给出明确的是否买房的判定标准和建议

28
00:01:00,920 --> 00:01:02,359
一最新数据

29
00:01:06,420 --> 00:01:10,299
都更新了2026年2月热点城市二手房价数据

30
00:01:10,299 --> 00:01:14,189
这些数据显示二手房价格的反弹在2月就已经出现

31
00:01:14,189 --> 00:01:15,090
我们具体来看

32
00:01:15,090 --> 00:01:16,290
2026年2月

33
00:01:16,290 --> 00:01:18,599
更贴近市场的中原领先指数

34
00:01:18,599 --> 00:01:20,859
北京房价环比上涨1.2%

35
00:01:20,859 --> 00:01:22,700
同比下跌13.0%

36
00:01:22,700 --> 00:01:25,239
上海房价环比上涨0.9%

37
00:01:25,239 --> 00:01:27,090
同比下跌12.5%

38
00:01:27,090 --> 00:01:29,629
广州房价环比下跌1.5%

39
00:01:29,629 --> 00:01:31,590
同比下跌15.4%

40
00:01:31,590 --> 00:01:34,150
深圳房价环比上涨0.9%

41
00:01:34,150 --> 00:01:36,030
同比下跌10.2%

42
00:01:36,030 --> 00:01:36,989
除了广州外

43
00:01:36,989 --> 00:01:39,329
其他三个城市均出现环比上涨

44
00:01:39,329 --> 00:01:41,849
这是自2024年10月强刺激以来

45
00:01:41,849 --> 00:01:43,390
第一次出现回暖迹象

46
00:01:45,469 --> 00:01:47,799
趋势上也基本符合这一情况

47
00:01:47,799 --> 00:01:51,219
这一轮回升是短期的反弹还是长周期的反转

48
00:01:51,219 --> 00:01:52,579
是不是可以买房了

49
00:01:52,579 --> 00:01:54,759
我们需要看更多其他数据

50
00:01:54,759 --> 00:01:57,118
二应该买房吗

51
00:01:57,379 --> 00:01:58,359
换一个角度

52
00:01:58,359 --> 00:01:59,700
如果我们考察租金

53
00:01:59,700 --> 00:02:01,000
在2026年2月

54
00:02:01,000 --> 00:02:03,120
北上广深租金均是下跌的

55
00:02:03,120 --> 00:02:04,640
加上房价环比上涨

56
00:02:04,640 --> 00:02:06,689
因此租金回报率还在下降

57
00:02:06,689 --> 00:02:10,669
当下各个热点城市的租金回报率仍然远低于2015年

58
00:02:10,669 --> 00:02:13,680
普遍在1.5%至2.0%之间

59
00:02:13,680 --> 00:02:14,419
作为对比

60
00:02:14,419 --> 00:02:17,639
我们看到香港房价过去一年时间里持续上涨

61
00:02:17,639 --> 00:02:19,979
虽然距离最高点仍然有不少距离

62
00:02:19,979 --> 00:02:21,650
但已是两年来最高

63
00:02:21,650 --> 00:02:23,210
房价的背后是租金

64
00:02:23,210 --> 00:02:26,590
内地一线城市与香港最大的区别在于房租

65
00:02:26,590 --> 00:02:29,360
房租是住房需求和购买力的硬指标

66
00:02:29,360 --> 00:02:30,139
这两年来

67
00:02:30,139 --> 00:02:32,039
香港房租一直在创新高

68
00:02:32,039 --> 00:02:34,199
但内地房租持续下跌

69
00:02:34,199 --> 00:02:37,300
我们当然不是说香港的租售比很漂亮

70
00:02:37,300 --> 00:02:38,990
香港的房子很便宜

71
00:02:38,990 --> 00:02:40,509
但只是和内地相比

72
00:02:40,509 --> 00:02:42,189
一套总价相同的房子

73
00:02:42,189 --> 00:02:45,319
香港的租金是内地一线城市的两倍以上

74
00:02:45,319 --> 00:02:47,759
而且各自租金的趋势一个是在涨

75
00:02:47,759 --> 00:02:48,689
一个是在跌

76
00:02:48,689 --> 00:02:50,810
说明基本面有明显差异

77
00:02:50,810 --> 00:02:53,250
小阳春的情况在过去几年并不少见

78
00:02:53,250 --> 00:02:57,389
202220232025都有强劲的小阳春

79
00:02:57,389 --> 00:02:59,349
但之后房价进一步下跌

80
00:02:59,349 --> 00:03:00,789
根本原因是基本面

81
00:03:00,789 --> 00:03:03,579
居住需求和购买力还是在减弱

82
00:03:03,579 --> 00:03:06,098
另外虽然房价已经跌了40%

83
00:03:06,098 --> 00:03:08,699
但是居民杠杆率才刚刚开始下降

84
00:03:08,699 --> 00:03:11,280
而且在2021~2025年初

85
00:03:11,280 --> 00:03:13,219
几乎都在高位一直稳着

86
00:03:13,219 --> 00:03:15,439
这说明老百姓已经很努力了

87
00:03:15,439 --> 00:03:16,319
但即使这样

88
00:03:16,319 --> 00:03:17,620
也还是很难抗住

89
00:03:17,620 --> 00:03:19,530
让房价维持在高位

90
00:03:19,530 --> 00:03:20,969
三自然探底

91
00:03:22,330 --> 00:03:23,490
虽然过去几年中

92
00:03:23,490 --> 00:03:26,099
每一年的这个阶段都会出现一轮小阳春

93
00:03:26,099 --> 00:03:27,280
每次小阳春后

94
00:03:27,280 --> 00:03:29,099
市场又会再一次掉头向下

95
00:03:29,099 --> 00:03:31,000
而且从当下的基本面看

96
00:03:31,000 --> 00:03:34,399
这一轮小阳春后市场再次转冷也是大概率

97
00:03:34,399 --> 00:03:37,718
但这一轮小阳春还是有它和过去所不同的亮点

98
00:03:37,718 --> 00:03:41,240
那就是这轮小阳春没有过去那种明显的强刺激

99
00:03:41,240 --> 00:03:46,060
例如2025年小阳春在2024年930刺激的背景下上演

100
00:03:46,060 --> 00:03:47,060
或强消息

101
00:03:47,060 --> 00:03:51,399
例如2023年小阳春在口罩开放后的强预期下上演

102
00:03:51,399 --> 00:03:53,739
这一轮则是在市场不断的探底中

103
00:03:53,739 --> 00:03:55,699
自然而然跑出来的一波回升

104
00:03:55,699 --> 00:03:57,740
考虑到包括一线城市在内

105
00:03:57,740 --> 00:04:00,599
全国大量城市房价已经跌去了约四成

106
00:04:00,599 --> 00:04:04,039
下跌最快情绪最绝望的时候可能已经过去了

107
00:04:04,039 --> 00:04:05,080
但人口减少

108
00:04:05,080 --> 00:04:06,120
城市化放缓

109
00:04:06,120 --> 00:04:10,379
居民去杠杆以及收入预期不稳的基本面仍没有发生变化

110
00:04:10,379 --> 00:04:13,520
所以市场下一步可能进入一个相对缓慢

111
00:04:13,520 --> 00:04:18,309
但长期的调整期有可能比较类似香港的1999~2003

112
00:04:18,309 --> 00:04:20,629
即在经历了前期的急跌之后

113
00:04:20,629 --> 00:04:21,980
转入缓慢下跌

114
00:04:21,980 --> 00:04:23,300
在波动中探底

115
00:04:23,300 --> 00:04:25,339
直到下一轮经济大周期启动时

116
00:04:25,339 --> 00:04:26,819
当时是2003年

117
00:04:26,819 --> 00:04:28,329
房价也彻底转向

118
00:04:28,329 --> 00:04:30,350
我们过去说过一个明确的观点

119
00:04:30,350 --> 00:04:33,750
那就是可以通过租金回报率与按揭利率的对比

120
00:04:33,750 --> 00:04:36,759
来考察一个地方的房子是贵还是便宜

121
00:04:36,759 --> 00:04:40,120
目前香港租金回报率大概在3.4%

122
00:04:40,120 --> 00:04:42,540
按揭利率无论是pi还是hi

123
00:04:42,540 --> 00:04:44,480
当前在3.2%左右

124
00:04:44,480 --> 00:04:46,680
可见按揭利率低于租金回报率

125
00:04:46,680 --> 00:04:50,339
大量买房人月供小于等于这套房的房租

126
00:04:50,339 --> 00:04:51,699
只有在这种情况下

127
00:04:51,699 --> 00:04:53,740
买房和租房对于居住者而言

128
00:04:53,740 --> 00:04:57,250
才真正成为平行理性的两个可以考虑的选项

129
00:04:57,250 --> 00:04:58,550
如果同样一套房子

130
00:04:58,550 --> 00:05:01,620
你不仅要拿掉一大笔现金丢进首付里去

131
00:05:01,620 --> 00:05:04,060
买房后月供还是租金的两三倍

132
00:05:04,060 --> 00:05:07,459
那么有些只有一种动力会推动一个人这样去做

133
00:05:07,459 --> 00:05:09,839
那就是他赌这套房会升值

134
00:05:09,839 --> 00:05:12,389
因此这项决策充满了不理性

135
00:05:12,389 --> 00:05:15,829
另外还需要高度重视AI对楼市带来的影响

136
00:05:15,829 --> 00:05:19,879
今年是AI在生产力上应用和取代人力的爆发年

137
00:05:19,879 --> 00:05:23,199
我们大概率会看到越来越多大公司精简人员

138
00:05:23,199 --> 00:05:27,949
同时看到越来越多更灵活的opp c艺人公司或数字游民出现

139
00:05:27,949 --> 00:05:32,149
这将很大程度改变过去核心城市核心地段的房地产逻辑

140
00:05:32,149 --> 00:05:34,779
总之我对买房的观点与过去一样

141
00:05:34,779 --> 00:05:36,959
一定不要把买房作为投资选项

142
00:05:36,959 --> 00:05:38,180
如果是自住需求

143
00:05:38,180 --> 00:05:41,240
那就应消费的心态面对买房就像买车一样

144
00:05:41,240 --> 00:05:43,540
如果假设买房后房价下跌也想买

145
00:05:43,540 --> 00:05:44,100
那就买

146
00:05:44,100 --> 00:05:45,769
否则就不要买

147
00:05:45,769 --> 00:05:48,050
最后我给自己做一个推广

148
00:05:48,050 --> 00:05:49,209
在AI的帮助下

149
00:05:49,209 --> 00:05:52,389
我的星球在原来的基础上增加了一些新的资源

150
00:05:52,389 --> 00:05:57,610
比如我将本文用到的整个可视化房价数据的平台分享在了我的星球

151
00:05:57,610 --> 00:06:01,529
这样有需要的读者也不用等我发布图表和选择城市

152
00:06:01,529 --> 00:06:03,370
随时都可以自己去研究了

153
00:06:03,370 --> 00:06:05,250
这个可视化数据平台的功能

154
00:06:05,250 --> 00:06:07,810
包括一中原领先指数

155
00:06:07,810 --> 00:06:09,970
包含2008年1月至今

156
00:06:09,970 --> 00:06:11,029
北上广深

157
00:06:11,029 --> 00:06:14,230
天津以及香港的真实二手房价格数据

158
00:06:17,850 --> 00:06:20,569
70个大中城市二手房价格数据

159
00:06:20,569 --> 00:06:22,990
三直观清晰的可视化效果

160
00:06:22,990 --> 00:06:25,089
可定义时间区间和滑块互动

161
00:06:25,089 --> 00:06:28,879
数据图回车备注图表定机丝滑完成

162
00:06:28,879 --> 00:06:30,860
另外支持城市与省份搜索

163
00:06:30,860 --> 00:06:32,819
支持深浅两种页面风格

164
00:06:32,819 --> 00:06:34,019
除了这个平台之外

165
00:06:34,019 --> 00:06:36,668
我最近还分享了一个定投回测小工具

166
00:06:36,668 --> 00:06:37,869
支持标普500

167
00:06:37,869 --> 00:06:38,968
纳斯达克100

168
00:06:38,968 --> 00:06:39,949
沪深300

169
00:06:39,949 --> 00:06:40,949
日经225

170
00:06:40,949 --> 00:06:43,149
看看时间与复利的威力有多大

171
00:06:43,149 --> 00:06:45,750
看看每一次明显回撤都是怎样发生

172
00:06:45,750 --> 00:06:46,829
怎样恢复的

173
00:06:46,829 --> 00:06:49,428
未来三个月我将要分享的工具包括

174
00:06:49,428 --> 00:06:52,889
美股指数与前100大公司估值检测平台

175
00:06:52,889 --> 00:06:55,158
一键生成财报PPT的工具

176
00:06:55,158 --> 00:06:58,879
头部公司财报桑基图与柱状图一键生成器等

177
00:06:58,879 --> 00:06:59,939
除了这些工具外

178
00:06:59,939 --> 00:07:01,999
还做了包括财报数据对比

179
00:07:01,999 --> 00:07:03,300
宏观数据可视化

180
00:07:03,300 --> 00:07:05,199
13F跟踪平台等工具

181
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从开始web coding以来

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00:07:06,600 --> 00:07:08,920
我用了价值超过2000美元的token

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而且新的想法还在不断涌现

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黄仁勋说

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00:07:11,879 --> 00:07:14,139
如果一个年薪50万美元的工程师

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一年只用5000美元的token

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00:07:15,980 --> 00:07:18,060
那他会觉得就像一个搞设计的人

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不会用cad

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只会用纸和铅笔画图

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00:07:20,829 --> 00:07:23,250
虽然我不是年薪50万美元的工程师

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但还是要再接再厉

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最近确实是烧token做东西做上瘾了

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最后感兴趣的朋友可以参考海报中的星球介绍

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了解和加入

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如果你喜欢本期视频

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希望可以点赞关注

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支持一波

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这将对我有很大的帮助

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