BV1Cf421v7ER · EverEstate1 00:00:00,080 --> 00:00:03,700 目前中国楼市正在一轮长时间的下行周期中 2 00:00:03,700 --> 00:00:07,139 很多人特别是多套房产持有者和高杠杆者 3 00:00:07,139 --> 00:00:09,980 都在期待着房价尽早见底反弹 4 00:00:09,980 --> 00:00:11,660 wind最近公布了7月份 5 00:00:11,660 --> 00:00:15,439 部分热点城市的二手房价格和租金价格指数 6 00:00:15,439 --> 00:00:18,960 数据源是中原中原根据实际二手房成交价 7 00:00:18,960 --> 00:00:21,960 统计了包括北上广深在内部分热点城市 8 00:00:21,960 --> 00:00:23,899 2004年之后的所有 9 00:00:23,899 --> 00:00:26,359 二手房成交价和租房价格数据 10 00:00:26,359 --> 00:00:29,699 我觉得这个数据明显比统计局更加精准 11 00:00:29,699 --> 00:00:31,259 更加贴近市场 12 00:00:31,259 --> 00:00:32,978 经历完2024年7月 13 00:00:35,179 --> 00:00:37,789 三重拳已走过了第二个完整月 14 00:00:37,789 --> 00:00:38,889 是否有效果 15 00:00:38,889 --> 00:00:40,948 理应在市场上有充分体现 16 00:00:40,948 --> 00:00:42,088 最新一期的数据 17 00:00:42,088 --> 00:00:43,249 有一个好消息 18 00:00:43,249 --> 00:00:44,709 也有一个坏消息 19 00:00:44,709 --> 00:00:45,709 好消息是 20 00:00:45,709 --> 00:00:47,829 本轮下跌幅度最大的一线城市 21 00:00:47,829 --> 00:00:50,689 深圳在2024年7月房价止跌 22 00:00:50,689 --> 00:00:53,189 并且是连续两个月跌幅放缓 23 00:00:53,189 --> 00:00:55,590 目前深圳全市的二手房价格水平 24 00:00:55,590 --> 00:00:59,619 相比最高点已经下跌了37.3% 25 00:00:59,619 --> 00:01:01,100 而坏消息是 26 00:01:01,100 --> 00:01:04,040 北京上海广州的房价仍在下跌 27 00:01:04,040 --> 00:01:05,459 下跌速度没有放缓 28 00:01:05,459 --> 00:01:08,159 各自从最高点下来的累计跌幅 29 00:01:08,159 --> 00:01:09,920 分别为27.4% 30 00:01:09,920 --> 00:01:13,060 27.0%和26.8% 31 00:01:13,060 --> 00:01:16,000 除了广州楼市之前上涨比较后发的原因 32 00:01:16,000 --> 00:01:17,640 目前其余三个一线城市 33 00:01:17,640 --> 00:01:21,519 二手房整体价格已跌回2016年中的水平 34 00:01:21,519 --> 00:01:24,760 另外由于房价下跌比租金下跌快很多 35 00:01:24,760 --> 00:01:27,519 所以各个城市的租金回报率有所回升 36 00:01:27,519 --> 00:01:30,040 但整体都还在比较低的水平 37 00:01:30,040 --> 00:01:32,000 具体看房租本身的涨跌 38 00:01:32,000 --> 00:01:35,159 过去两年各个热点城市租金也在下跌 39 00:01:35,159 --> 00:01:37,280 但最近几个月平稳了一下 40 00:01:37,280 --> 00:01:39,799 其中广州还出现了一些反弹 41 00:01:39,799 --> 00:01:42,439 如果未来租金能够企稳回升 42 00:01:42,439 --> 00:01:44,120 叠加房价的调整 43 00:01:44,120 --> 00:01:46,900 租售比是有希望回到合理区间的 44 00:01:46,900 --> 00:01:49,019 但是这个可能性的前提是 45 00:01:49,019 --> 00:01:51,439 下一阶段经济强劲复苏 46 00:01:51,439 --> 00:01:53,180 带动租金上涨的同时 47 00:01:53,180 --> 00:01:54,939 房价还不能上涨 48 00:01:54,939 --> 00:01:56,590 但在现在这个背景下 49 00:01:56,590 --> 00:01:58,790 这是非常难实现的 50 00:01:58,790 --> 00:02:00,670 因为租金的长期成长性 51 00:02:00,670 --> 00:02:03,280 似乎没有大多数人想象的那么高 52 00:02:03,280 --> 00:02:06,219 在定期2004年5月等于100的数据中 53 00:02:06,219 --> 00:02:09,659 天津在2024年7月的租金大概只有130 54 00:02:09,659 --> 00:02:12,379 也就是说20年只涨了30% 55 00:02:12,379 --> 00:02:14,919 大幅度跑输几乎所有人的收入 56 00:02:14,919 --> 00:02:17,500 和大多数类别的消费品物价 57 00:02:17,500 --> 00:02:19,919 而长期租金表现最好的上海 58 00:02:19,919 --> 00:02:22,439 现在的租金也只比20年前高 59 00:02:22,439 --> 00:02:23,659 135% 60 00:02:23,659 --> 00:02:25,639 而上海现在的整体房价 61 00:02:25,639 --> 00:02:28,280 即便已经比最高峰下跌27% 62 00:02:28,280 --> 00:02:32,189 还是比2004年5月高400%以上 63 00:02:32,189 --> 00:02:34,329 后续房价还会跌吗 64 00:02:34,329 --> 00:02:37,169 深圳在2015年到现在的房价表现 65 00:02:37,169 --> 00:02:39,348 一直领先于其他城市半个周期 66 00:02:39,348 --> 00:02:41,088 看深圳最近两个月的表现 67 00:02:41,088 --> 00:02:43,849 似乎这个前瞻指标已经企稳 68 00:02:43,849 --> 00:02:45,310 但这一波下跌中 69 00:02:45,310 --> 00:02:47,409 真正的领先者不是深圳 70 00:02:47,409 --> 00:02:50,250 而是天津和其他二三线城市 71 00:02:50,250 --> 00:02:53,349 天津自2017年3月见顶到今天 72 00:02:53,349 --> 00:02:55,310 已经是连续第8年下跌 73 00:02:55,310 --> 00:02:56,900 而且没有停下 74 00:02:56,900 --> 00:02:59,120 而在深圳一河之隔的香港 75 00:02:59,120 --> 00:03:01,460 是更为重要的前瞻性市场 76 00:03:01,460 --> 00:03:02,819 香港在撤落后 77 00:03:02,819 --> 00:03:04,759 楼市转暖不到两个月 78 00:03:04,759 --> 00:03:06,969 然后继续缩量下跌 79 00:03:06,969 --> 00:03:09,789 我觉得我们应该跳出楼市看问题 80 00:03:09,789 --> 00:03:11,250 从本质谈现象 81 00:03:11,250 --> 00:03:12,689 现在问题的本质是 82 00:03:12,689 --> 00:03:15,870 房地产以及其他大多数行业需求不足 83 00:03:15,870 --> 00:03:16,810 除了楼市外 84 00:03:16,810 --> 00:03:19,219 最近A股成交量也非常低迷 85 00:03:19,219 --> 00:03:20,780 2024年8月12日 86 00:03:20,780 --> 00:03:23,039 成交量居然不到5000亿人民币 87 00:03:23,039 --> 00:03:25,180 这甚至少于英伟达一家公司 88 00:03:25,180 --> 00:03:27,819 在波动大一些的交易日内的成交量 89 00:03:27,819 --> 00:03:31,039 但相对应的中国国债的热度在升高 90 00:03:31,039 --> 00:03:32,719 然后换来了一句 91 00:03:32,719 --> 00:03:33,780 抢购国债 92 00:03:33,780 --> 00:03:35,930 也是对经济的唱空 93 00:03:36,210 --> 00:03:38,669 人们为什么在抢购国债 94 00:03:38,669 --> 00:03:41,430 这里需要科普一下债券增值的逻辑 95 00:03:41,430 --> 00:03:43,310 大多数人对于债券的理解 96 00:03:43,310 --> 00:03:46,180 那就是它只是一个固定收益类资产 97 00:03:46,180 --> 00:03:48,080 即我们买了一笔债券 98 00:03:48,080 --> 00:03:50,319 到期按照利率收回本息 99 00:03:50,319 --> 00:03:52,810 但真实的债券市场不是这样 100 00:03:52,810 --> 00:03:55,849 由于债券价格是伴随交易而每天波动的 101 00:03:55,849 --> 00:03:59,219 比如一个10年期国债产品票面价格是100元 102 00:03:59,219 --> 00:04:02,020 发行时确定的票面利率是3.5% 103 00:04:02,020 --> 00:04:03,659 如果在国债交易市场上 104 00:04:03,659 --> 00:04:06,419 该产品的交易价格跌到了90元 105 00:04:06,419 --> 00:04:08,219 则买到该国债的持有人 106 00:04:08,219 --> 00:04:11,240 每年获得的收益就不是3.5% 107 00:04:11,240 --> 00:04:13,479 而是3.5÷90乘 108 00:04:13,479 --> 00:04:16,339 百分之百等于3.89% 109 00:04:16,339 --> 00:04:17,339 很好理解 110 00:04:17,339 --> 00:04:18,620 市场利率的提升 111 00:04:20,120 --> 00:04:21,540 国债收益率提升 112 00:04:21,540 --> 00:04:22,980 国债价格下跌 113 00:04:22,980 --> 00:04:25,810 所以为什么抢国债就很清楚了 114 00:04:25,810 --> 00:04:29,930 就是因为市场参与者对于未来利率变化的方向 115 00:04:29,930 --> 00:04:31,800 已经看得越来越清楚了 116 00:04:31,800 --> 00:04:35,680 中国的无风险利率在未来10年乃至更长时间 117 00:04:35,680 --> 00:04:38,038 大概率会不断降低 118 00:04:38,038 --> 00:04:39,678 利率下降的背景是 119 00:04:39,678 --> 00:04:42,970 人口结构导致的需求和通胀长期下行 120 00:04:42,970 --> 00:04:46,149 中国和日本在人口结构和利率走向上 121 00:04:46,149 --> 00:04:47,509 相似的让人吃惊 122 00:04:47,509 --> 00:04:48,370 2024年 123 00:04:48,370 --> 00:04:50,689 中国人口结构和1997年的日本 124 00:04:50,689 --> 00:04:51,850 几乎没有区别 125 00:04:51,850 --> 00:04:53,490 相对应的2024年 126 00:04:53,490 --> 00:04:57,139 中国10年期国债收益率和1997年时的日本 127 00:04:57,139 --> 00:04:59,680 10年期国债收益率也是一样的 128 00:04:59,680 --> 00:05:01,560 2.1至2.3% 129 00:05:01,560 --> 00:05:04,199 参考日本国债1997年之后的表现 130 00:05:04,199 --> 00:05:05,800 中国国债收益率的下降 131 00:05:05,800 --> 00:05:09,019 或者说是净值的增长还有很大空间 132 00:05:09,019 --> 00:05:11,379 中国国债现在可算是极少数 133 00:05:11,379 --> 00:05:13,600 含有投资价值的人民币资产了 134 00:05:13,600 --> 00:05:14,939 他的信用风险为零 135 00:05:14,939 --> 00:05:15,920 绝对安全 136 00:05:15,920 --> 00:05:17,740 可以保本收息和增值 137 00:05:17,740 --> 00:05:19,040 而且流动性很好 138 00:05:19,040 --> 00:05:20,129 可以随时套现 139 00:05:22,629 --> 00:05:24,660 形成这样的一致性预期 140 00:05:24,660 --> 00:05:26,779 并且时不时来教训一下投资者 141 00:05:26,779 --> 00:05:28,420 抬高一下国债收益率 142 00:05:28,420 --> 00:05:33,139 但任何人力干预都很难挡住大趋势的眼镜 143 00:05:33,139 --> 00:05:34,189 多说一句 144 00:05:34,189 --> 00:05:35,709 除了中国国债之前 145 00:05:35,709 --> 00:05:37,209 我们也谈过美国国债 146 00:05:37,209 --> 00:05:39,110 美国目前利率非常高 147 00:05:39,110 --> 00:05:42,680 这就决定美债利率下降的空间比中国更大 148 00:05:42,680 --> 00:05:45,879 这其中也有很多机会可参考往期主题 149 00:05:45,879 --> 00:05:47,379 3年赚50% 150 00:05:47,379 --> 00:05:47,620 一 151 00:05:47,620 --> 00:05:50,069 个确定性极高的投资策略 152 00:05:50,069 --> 00:05:50,910 回到中国 153 00:05:50,910 --> 00:05:54,509 我们从国债可以看到需求和增长的困难 154 00:05:54,509 --> 00:05:58,189 然后就明白为什么房地产刺激不起来了 155 00:05:58,189 --> 00:06:00,709 根据经济增长理论的黄金法则 156 00:06:00,709 --> 00:06:03,779 长期利率水平等于一国GDP潜在增速 157 00:06:03,779 --> 00:06:05,100 所以业内人士说 158 00:06:05,100 --> 00:06:08,649 投资者抢购国债是看空经济也没毛病 159 00:06:08,649 --> 00:06:12,009 总之现在的基本面和过去完全不同了 160 00:06:12,009 --> 00:06:17,529 2000~2020的经验在今天已经失效了 161 00:06:17,529 --> 00:06:19,269 如果你喜欢本期视频 162 00:06:19,269 --> 00:06:20,689 希望可以点赞关注 163 00:06:20,689 --> 00:06:21,430 支持一波 164 00:06:21,430 --> 00:06:23,720 这将对我有很大的帮助
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| 用户 | 内容 | 点赞 | 回复 | 时间 |
|---|---|---|---|---|
| 黄石公园日出 | 总的来说，全球各个国家和地区，经济上涨时房价飙升，经济低迷时房价下跌，从来都是如此。 | 129 | 7 | 2024-08-16 14:43 |
| SunnyK2020 | 房子这个下跌周期也会超过绝大多数人的预期的，前段时间沙雕们组团冲评论那天开始分批抄底纳指，八个交易日已经赚了一辆问界了，可见我说它们是十世修行的穷人并不是骂它们[笑哭][笑哭][笑哭] | 77 | 21 | 2024-08-16 16:26 |
| 南叙公子 | 主要是工资的问题，[doge]就业才是王道！ | 38 | 1 | 2024-08-16 16:50 |
| 鲜味Tinky | 2027年左右筑底吧，再跌40% | 27 | 9 | 2024-08-16 23:01 |
| 小朵拉的欢乐世界 | 说2000-2020年的经验在今天失效了，本质上还是缺乏周期思维，不同时间的宏观经济状态对应的不同周期位置，不存在失效的问题。 | 27 | 16 | 2024-08-16 15:28 |
| 泡泡怕老狼 | 没事，我们夏小刀总说了，下个月到明年，月月涨，涨出宇宙[星星眼][吃瓜] | 23 | 1 | 2024-08-16 20:32 |
| 蓉氏宝宝 | 2028年50后就满78岁了，国人平均寿命就是78岁，5年后人口负增长会高达每年800万以上，按平均每套房住2个人算，每年会新增空置二手房400万套。钢筋水泥的安全使用寿命只有50年，二手房龄超30年银行就停止按揭贷款了。在00后的价值观里，结婚，买房和生孩子都不是人生必选项。等房产税出台了，房子就彻底变消费品了，房龄越大贬值越快，越缺乏流动性。 | 19 | 5 | 2024-08-17 11:50 |
| 97639645757 | 止跌是好消息？？？ | 16 | 2 | 2024-08-16 14:59 |
| 0chuchen0 | 记得说是房租回报率要到百分之三，现在只有一点六多。那么如何到这百分之三呢？提房租。降放假？[doge] | 13 | 4 | 2024-08-16 21:13 |
| 大大家国庆快乐 | 这是个好问题。按照隔壁的轨迹，就是打5折那也还早着呢，，，， | 11 | 0 | 2024-08-16 19:41 |
| 巴卡安 | 简单来说，经济不起稳上涨，房价就不会有底，就像大A没有交易量的稳定缓慢上涨一样，继续无期限阴跌。[吃瓜] | 10 | 0 | 2024-08-16 19:14 |
| 菜崽儿 | 跟前几年那些人的预测不一样，有人预测就跌三四五线小城市，谁知道北上广深也跌这么狠 | 9 | 5 | 2024-08-17 05:54 |
| xuexuanji | 房产税还没来呢~ | 8 | 0 | 2024-08-16 17:37 |
| 阿古朵莉亚丶 | 和对象都是事业单位，最近筹备结婚买婚房，卖了一套旧房子钱已到手，再纯公积金贷款首套2.85%我俩加起来10-15年能用公积金还清160万贷款，一分月供不用掏。 但是最近房地产下行得太快，搞得我很焦虑，我家是刚需，今后只会置换不会套现，哪怕是10多年以后再贷款，不论房价下行还是上升总归还是会用公积金去改善，我和我对象都不想拉杠杆。 公积金里几十万余额取不出来，很想有自己的房子，但是我看我们这新房交房即维权，二手房每个月十万十万地跌，一边又不想因此改变自己的人生规划（结婚买房生子），一边又担心今后通胀（不买房的话）或者通缩（买了房的话），或者前脚买后脚又出了新政策。越到这个时候越能意识到选择比努力更重要，时代的风口每个人都特别渺小。 | 7 | 3 | 2024-08-18 21:37 |
| 匿名用户60d | 美债基金和美股的涨跌 正相关吗。 | 7 | 1 | 2024-08-16 15:36 |
| 肉弹冲击鸭 | up主能不能分析一波西安这种还没怎么降的5%例外情况 | 6 | 2 | 2024-08-17 13:23 |
| 南指挥扑扑鸡 | 意思是今年只是个开始？房价还会跌？ | 6 | 7 | 2024-08-16 16:04 |
| luckkky_333 | 天津现在就是靠学区吊着，居住属性高的郊区房产非常差劲 | 6 | 0 | 2024-08-16 15:57 |
| 真伟大啊牢哈 | 致敬传奇按时间排序[笑哭] https://b23.tv/BV15C411s7H8 | 5 | 0 | 2024-08-18 09:36 |
| Albertar- | 现在都是假设租金不跌，房价下跌，直到租售比到合理区间，但是租金真的不会下跌吗？实体经济这么差，消费疲软，等很多实体餐饮利润下降关闭，租不出去自然也会下调租金吧 | 4 | 0 | 2024-08-30 12:28 |
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