BV16agGzLEVy · EverEstate1 00:00:00,280 --> 00:00:01,740 2024年9月以来 2 00:00:01,740 --> 00:00:03,500 一系列房地产拖地措施 3 00:00:03,500 --> 00:00:06,480 正在试图将持续3年多下跌的楼市拖住 4 00:00:06,480 --> 00:00:08,519 并最终实现止跌回稳 5 00:00:08,519 --> 00:00:11,039 后来市场表现没有乐观者预期的那样 6 00:00:11,039 --> 00:00:14,320 好在2024年10月至2025年3月 7 00:00:14,320 --> 00:00:15,300 小阳春期间 8 00:00:15,300 --> 00:00:18,120 热点城市确实出现了不同程度的转暖 9 00:00:18,120 --> 00:00:20,140 但2025年小阳春结束后 10 00:00:20,140 --> 00:00:21,820 各地市场再一次向下 11 00:00:21,820 --> 00:00:24,868 并且创出这一轮长周期调整以来的新低 12 00:00:24,868 --> 00:00:27,428 但在大多数城市仍在探底的过程中 13 00:00:27,428 --> 00:00:29,708 有一个中国城市悄然实现了 14 00:00:29,708 --> 00:00:31,530 比较可靠的止跌回稳 15 00:00:31,530 --> 00:00:33,829 今天我们就来谈谈最新的数据 16 00:00:33,829 --> 00:00:36,810 以及为何这个城市出现回稳趋势 17 00:00:36,810 --> 00:00:40,920 并深入分析止跌回稳的最重要线索究竟是什么 18 00:00:40,920 --> 00:00:42,979 一最新数据 19 00:00:42,979 --> 00:00:45,700 wind的近期更新了2025年6月 20 00:00:45,700 --> 00:00:48,299 全国几个热点城市的中原领先指数 21 00:00:48,299 --> 00:00:51,090 和各地的租金和租金回报率数据 22 00:00:51,090 --> 00:00:54,130 中原领先指数是全国跟踪二手房成交价 23 00:00:54,130 --> 00:00:54,850 历史最久 24 00:00:54,850 --> 00:00:57,420 准确度最高的二手房价格数据 25 00:00:57,420 --> 00:01:00,140 因此我在wind上建立了一个对比图 26 00:01:00,140 --> 00:01:01,859 每个月更新并分享 27 00:01:01,859 --> 00:01:04,519 我们先看最新的二手房价格数据 28 00:01:04,519 --> 00:01:06,060 在2025年6月 29 00:01:06,060 --> 00:01:08,319 北京房价环比下跌1.6% 30 00:01:08,319 --> 00:01:10,150 同比下跌6.1% 31 00:01:10,150 --> 00:01:12,730 上海房价环比下跌1.4% 32 00:01:12,730 --> 00:01:14,680 同比下跌7.2% 33 00:01:14,680 --> 00:01:17,060 广州房价环比下跌1.4% 34 00:01:17,060 --> 00:01:18,978 同比下跌10.9% 35 00:01:18,978 --> 00:01:21,558 深圳房价环比下跌0.5% 36 00:01:21,558 --> 00:01:23,540 同比下跌3.6% 37 00:01:23,540 --> 00:01:25,180 从月度环比数据看 38 00:01:25,180 --> 00:01:26,739 除了深圳跌幅放缓 39 00:01:26,739 --> 00:01:29,760 北上广三地房价在6月均加速下跌 40 00:01:29,760 --> 00:01:31,640 至此在本轮调整中 41 00:01:31,640 --> 00:01:35,009 北上广深的累计跌幅全部超过30% 42 00:01:35,009 --> 00:01:37,009 深圳已经快40%了 43 00:01:37,009 --> 00:01:37,909 好消息是 44 00:01:37,909 --> 00:01:40,248 6月各地租金整体趋稳 45 00:01:40,248 --> 00:01:44,019 房价的下行使得租金回报率有了小幅上升 46 00:01:44,019 --> 00:01:46,760 然而在第一张数据图观察的样本中 47 00:01:46,760 --> 00:01:49,219 你会发现香港的房价不再下跌 48 00:01:49,219 --> 00:01:51,859 而是和内地四个一线城市势头相反 49 00:01:51,859 --> 00:01:53,670 出现了小幅上涨 50 00:01:53,670 --> 00:01:55,569 二香港回稳 51 00:01:55,569 --> 00:01:57,890 为什么香港房价止跌回稳 52 00:01:57,890 --> 00:02:00,879 简单说就是香港住宅的估值已经不贵 53 00:02:00,879 --> 00:02:04,200 目前香港房价虽然仍比4年前的历史最高点 54 00:02:04,200 --> 00:02:05,359 低了28% 55 00:02:05,359 --> 00:02:08,639 但香港的租金水平已经逼近历史新高了 56 00:02:08,639 --> 00:02:09,519 房价下跌 57 00:02:09,519 --> 00:02:10,538 而房租上涨 58 00:02:10,538 --> 00:02:13,098 这使得香港住宅的平均租金回报率 59 00:02:13,098 --> 00:02:14,538 达到3.5% 60 00:02:14,538 --> 00:02:15,800 3.5% 61 00:02:15,800 --> 00:02:17,240 这个数字非常关键 62 00:02:17,240 --> 00:02:20,490 因为它正好与香港目前的实际房贷利率相当 63 00:02:20,490 --> 00:02:22,610 香港有两种按揭算法 64 00:02:22,610 --> 00:02:23,689 一个是PN 65 00:02:23,689 --> 00:02:24,969 一个是HI 66 00:02:24,969 --> 00:02:28,330 PN是指以银行的prime rate最优惠利率 67 00:02:28,330 --> 00:02:30,909 简称P作为基准的按揭利率 68 00:02:30,909 --> 00:02:33,879 按揭利率会在prime rate上加点或扣除 69 00:02:33,879 --> 00:02:36,889 比如目前prime rate是5.25% 70 00:02:36,889 --> 00:02:39,229 然后大部分银行P按执行 71 00:02:39,229 --> 00:02:41,250 按照P减1.75% 72 00:02:41,250 --> 00:02:43,000 即3.5% 73 00:02:43,000 --> 00:02:45,539 PM的优点是波动频率较低 74 00:02:45,539 --> 00:02:47,759 因为银行不会太频繁调整 75 00:02:47,759 --> 00:02:50,099 prime rate比IBOY更稳定 76 00:02:50,099 --> 00:02:51,800 利率变化较缓慢 77 00:02:51,800 --> 00:02:54,039 这有助于购房者月供稳定 78 00:02:54,039 --> 00:02:55,060 易于预算 79 00:02:55,060 --> 00:02:57,560 适合重视财务稳定的借款人 80 00:02:57,560 --> 00:03:00,000 H案则是以嗨博香港银行 81 00:03:00,000 --> 00:03:02,250 同业拆息加点作为按揭利率 82 00:03:02,250 --> 00:03:05,729 优点是在低息环境下可享受到更低利率 83 00:03:05,729 --> 00:03:08,090 缺点是海波每个月都有波动 84 00:03:08,090 --> 00:03:11,409 所以供房者每个月要换的钱都会有波动 85 00:03:11,409 --> 00:03:14,189 但为了防止海博急升时利息失控 86 00:03:14,189 --> 00:03:16,919 hr一般也设置了利率上限 87 00:03:16,919 --> 00:03:18,639 目前香港hi的加点是 88 00:03:18,639 --> 00:03:20,879 一个月high波加1.3% 89 00:03:20,879 --> 00:03:24,150 大部分银行封顶利率设置在3.5% 90 00:03:24,150 --> 00:03:27,090 而恰好最近香港市场的流动性空前泛滥 91 00:03:27,090 --> 00:03:30,019 导致一个月high波只有1%左右 92 00:03:30,019 --> 00:03:34,538 所以目前假设有人用H按规则去香港贷款买房 93 00:03:34,538 --> 00:03:37,370 当下的按揭利率就只有2.3% 94 00:03:37,370 --> 00:03:39,969 而且未来无论海博升多少 95 00:03:39,969 --> 00:03:42,419 最高也不会超过3.5% 96 00:03:42,419 --> 00:03:43,300 从历史看 97 00:03:43,300 --> 00:03:44,939 香港这样低的按揭利率 98 00:03:44,939 --> 00:03:48,219 历史上几乎只在美国量化宽松阶段才出现过 99 00:03:48,219 --> 00:03:49,289 简而言之 100 00:03:49,289 --> 00:03:51,689 目前香港的房贷利率在2.3% 101 00:03:51,689 --> 00:03:53,310 到3.5%的范围内 102 00:03:53,310 --> 00:03:55,680 而且由于香港采取联系汇率制 103 00:03:55,680 --> 00:03:59,120 金管局在不久的将来也会跟进美联储降息 104 00:03:59,120 --> 00:04:01,620 届时无论是PN还是H案 105 00:04:01,620 --> 00:04:03,709 都会比现在的利率还要低 106 00:04:03,709 --> 00:04:05,788 总结香港房价止跌回稳 107 00:04:05,788 --> 00:04:06,528 可以看到 108 00:04:06,528 --> 00:04:08,568 租金回报率达到按揭利率 109 00:04:08,568 --> 00:04:11,349 从估值上奠定了止跌回稳的基础 110 00:04:11,349 --> 00:04:12,370 因为这意味着 111 00:04:12,370 --> 00:04:15,710 买房者在较低首付30年按揭的背景下 112 00:04:15,710 --> 00:04:18,610 已经有大量房源可以做到以租养贷 113 00:04:18,610 --> 00:04:19,428 有结余 114 00:04:19,428 --> 00:04:21,370 站在纯自助者角度看 115 00:04:21,370 --> 00:04:23,529 买房后每个月需要还的按揭 116 00:04:23,529 --> 00:04:26,810 已经小于等于租下同一套房所需的月租金 117 00:04:26,810 --> 00:04:29,430 这使得在完全理性的决策前提下 118 00:04:29,430 --> 00:04:33,449 买房和租房成为了值得对比和考虑的平行选择 119 00:04:33,449 --> 00:04:35,639 三未来展望 120 00:04:35,639 --> 00:04:38,160 尽管租金回报率超越按揭利率 121 00:04:38,160 --> 00:04:40,779 是房价止跌回稳的一个重要线索 122 00:04:40,779 --> 00:04:44,000 但并不意味着租金回报率超越按揭利率后 123 00:04:44,000 --> 00:04:45,509 房价就一定上涨 124 00:04:45,509 --> 00:04:47,509 因为这仅仅是从估值上看 125 00:04:47,509 --> 00:04:48,649 房价不贵了 126 00:04:48,649 --> 00:04:51,790 而不贵的东西不一定代表立刻会贵起来 127 00:04:51,790 --> 00:04:54,209 甚至也可能继续变得更便宜 128 00:04:54,209 --> 00:04:55,209 对香港而言 129 00:04:55,209 --> 00:04:57,250 决定未来方向的另一个重要因素 130 00:04:57,250 --> 00:04:59,759 是国际资本对香港未来发展的预期 131 00:04:59,759 --> 00:05:03,040 这个预期又建立在香港未来的金融中心地位 132 00:05:03,040 --> 00:05:05,399 法治与国际化程度之上 133 00:05:05,399 --> 00:05:06,819 因此香港的房价 134 00:05:06,819 --> 00:05:09,970 未来可能继续会在稳定的区间内寻找方向 135 00:05:09,970 --> 00:05:11,550 在估值的托底之下 136 00:05:11,550 --> 00:05:15,519 像过去几年那样快速下跌的可能性已经不大 137 00:05:15,519 --> 00:05:16,519 而作为对比 138 00:05:16,519 --> 00:05:18,199 内地绝大多数城市的房价 139 00:05:18,199 --> 00:05:20,660 估值尚未像香港一样调整到位 140 00:05:20,660 --> 00:05:24,490 并且内地楼市的长期方向也取决于预期 141 00:05:24,490 --> 00:05:26,509 这个预期考察的是人口结构 142 00:05:26,509 --> 00:05:27,569 城市化潜力 143 00:05:27,569 --> 00:05:29,490 居民收入和信心等因素 144 00:05:29,490 --> 00:05:30,250 作为案例 145 00:05:30,250 --> 00:05:32,298 目前哈尔滨长春 146 00:05:32,298 --> 00:05:35,639 沈阳的住宅租金回报率已经达到3% 147 00:05:35,639 --> 00:05:37,119 但房价仍未上涨 148 00:05:37,119 --> 00:05:38,759 就是基本面在走弱 149 00:05:38,759 --> 00:05:41,420 这导致虽然租金回报率看上去不错 150 00:05:41,420 --> 00:05:43,060 但实际上很难出租 151 00:05:43,060 --> 00:05:45,259 而且每年租金都在下降 152 00:05:45,259 --> 00:05:48,689 如果你好奇你所在城市的房价还会跌多少 153 00:05:48,689 --> 00:05:50,129 你也用租金回报率 154 00:05:50,129 --> 00:05:52,699 对比按揭利率的方法来分析内地 155 00:05:52,699 --> 00:05:56,500 目前内地5年期以上LPR利率是3.5% 156 00:05:56,500 --> 00:05:57,920 在各个热点城市 157 00:05:57,920 --> 00:06:01,019 各地商业银行能够给到客户的最低利率 158 00:06:01,019 --> 00:06:03,839 普遍在3.0到3.2%之间 159 00:06:03,839 --> 00:06:05,519 你可以根据这个按揭利率 160 00:06:05,519 --> 00:06:08,560 再来和自己所在地的租金回报率做一个对比 161 00:06:08,560 --> 00:06:11,629 这里重新引用一下上文的租金回报率趋势图 162 00:06:11,629 --> 00:06:12,629 我们可以看到 163 00:06:12,629 --> 00:06:13,810 在热点城市中 164 00:06:13,810 --> 00:06:14,589 北上广深 165 00:06:14,589 --> 00:06:17,290 目前租金回报率平均只有1.7% 166 00:06:17,290 --> 00:06:20,730 距离最低按揭利率3%还有相当大的空间 167 00:06:20,730 --> 00:06:23,798 那么你现在就可以基于简单的数学计算 168 00:06:23,798 --> 00:06:25,019 如果租金不变 169 00:06:25,019 --> 00:06:28,459 房价还需要调整多少才能达到按揭利率水平 170 00:06:28,459 --> 00:06:31,170 当然这只是最简单直白的计算 171 00:06:31,170 --> 00:06:33,410 没有考虑到其他动态因素在内 172 00:06:33,410 --> 00:06:36,329 因为未来按揭利率肯定还会不断下降 173 00:06:36,329 --> 00:06:37,660 伴随房价下跌 174 00:06:37,660 --> 00:06:39,639 如果租金保持基本稳定 175 00:06:39,639 --> 00:06:41,399 那么按揭利率下降的同时 176 00:06:41,399 --> 00:06:43,240 租金回报率逐渐上升 177 00:06:43,240 --> 00:06:44,540 实现双向奔赴 178 00:06:44,540 --> 00:06:47,529 最终达到让房产估值合理的状态 179 00:06:47,529 --> 00:06:48,529 需要注意的是 180 00:06:48,529 --> 00:06:49,810 另一个不利因素是 181 00:06:49,810 --> 00:06:53,930 目前内地和香港楼市有一个巨大的基本面差异 182 00:06:53,930 --> 00:06:55,540 那就是租房市场 183 00:06:55,540 --> 00:06:58,339 香港租金已经逼近历史最高水平 184 00:06:58,339 --> 00:07:01,160 但北上广深以及其他大量内地城市 185 00:07:01,160 --> 00:07:03,500 这几年租金也是在不断下降的 186 00:07:03,500 --> 00:07:05,420 房价和房租同时下跌 187 00:07:05,420 --> 00:07:07,199 导致即便房价变低了 188 00:07:07,199 --> 00:07:09,220 但租金回报率还是上不来 189 00:07:09,220 --> 00:07:10,939 高估值难以出清 190 00:07:10,939 --> 00:07:13,360 我在过去若干年的无数往期内容 191 00:07:13,360 --> 00:07:15,839 尽全力劝退读者的买房冲动 192 00:07:15,839 --> 00:07:17,959 遭遇过许多质疑甚至攻击 193 00:07:17,959 --> 00:07:19,540 但我并不能左右市场 194 00:07:19,540 --> 00:07:20,939 无论你开心难过 195 00:07:20,939 --> 00:07:23,360 市场的运行有其客观规律 196 00:07:23,360 --> 00:07:24,259 展望未来 197 00:07:24,259 --> 00:07:25,899 中国楼市止跌回稳 198 00:07:25,899 --> 00:07:29,000 这个过程可能会比大多数人想象的要久 199 00:07:29,000 --> 00:07:30,680 但也正因为时间长 200 00:07:30,680 --> 00:07:32,639 短期烈度可能不会很大 201 00:07:32,639 --> 00:07:34,079 金融风险可控 202 00:07:34,079 --> 00:07:35,180 从全局来看 203 00:07:35,180 --> 00:07:38,610 楼市下跌到目前也没有带来什么灾难性影响 204 00:07:38,610 --> 00:07:41,329 比如这几年各地房价虽然大幅下跌 205 00:07:41,329 --> 00:07:43,908 但并没有出现传说中的大面积断供 206 00:07:43,908 --> 00:07:45,869 银行也没有陷入危机 207 00:07:45,869 --> 00:07:48,108 反而制造业整体还在不断升级 208 00:07:48,108 --> 00:07:50,088 中国产业竞争力还在加强 209 00:07:50,088 --> 00:07:52,209 人民币购买力稳如泰山 210 00:07:52,209 --> 00:07:55,610 只不过那些高杠杆投资者大量空置房 211 00:07:55,610 --> 00:07:58,550 业主大概率会在相当长的一段时间里 212 00:07:58,550 --> 00:08:01,634 感受钝刀子割肉的难受感觉 213 00:08:02,379 --> 00:08:03,959 如果你喜欢本期视频 214 00:08:03,959 --> 00:08:05,379 希望可以点赞关注 215 00:08:05,379 --> 00:08:06,079 支持一波 216 00:08:06,079 --> 00:08:08,399 这将对我有很大的帮助
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| 用户 | 内容 | 点赞 | 回复 | 时间 |
|---|---|---|---|---|
| 一条懒狗罢了 | 标题搞得这么神秘，你直说是香港我都不会点进来看[吃瓜] | 276 | 10 | 2025-07-21 21:09 |
| 你以為你比組織高明嗎 | 香港现在的租售比真的蛮健康的，我租金是16800，房价差不多400万 | 88 | 50 | 2025-07-21 21:09 |
| 酷我0v0 | 视频还没点进去看，就知道说的是香港， | 75 | 5 | 2025-07-21 21:34 |
| 心灵守望者or花满楼 | 现在还没有出现大面积的断供是因为现在银行对断供实行冷处理：和购房者协商可以暂时不还，过几年再还也行。 | 39 | 0 | 2025-07-21 21:24 |
| 育空yukoon | 我就在香港，香港房地产情况太特殊了。 我来香港工作半个月，说一下自己的体会。 一方面是香港房价和房租都畸形的高，房地产已经绑架了整个城市。我举个例子，我周末定酒店，20平米香港五星级酒店要900人民币，60平米深圳罗湖香格里拉酒店只要1200。租房也是，5000在香港就租十平米，在深圳就能住到50平米。 二是香港有大量内地有钱人过来买房，毕竟港币可以自由流通。 三是最近大量内地人通过高才专才移居香港，这些人不会立马买房，但是会极大推高租房需求。 四是相比房地产市场，香港商业地产受到冲击更大。 总体而已，香港房地产正负两面因素都有，我总体对香港房地产谨慎悲观。 | 34 | 6 | 2025-07-21 22:55 |
| 星海蓝染 | 21年买房的人应该是最惨的吧，还有燕郊买在高位的那些[doge] | 28 | 2 | 2025-07-21 21:07 |
| 心流Trevor | 省流：还远着呢，继续跌 | 24 | 0 | 2025-07-21 21:29 |
| 体感验知 | 没香港身份买香港房子交易成本会高出一大截，根本做不到3.5%的租金回报率的，所以内地的人就别动心思了。 | 23 | 0 | 2025-07-21 21:06 |
| 西红柿番茄qq | 省流: 成都做到了 | 23 | 6 | 2025-07-21 20:57 |
| 冰柠欧润吉 | 肯定的，上证都突破3674了[doge] | 20 | 1 | 2025-07-21 20:57 |
| 仿生鬼会梦见电子佛吗 | 香港23、24年每年通过人才入境计划从大陆吸十几万人去，是每年。而且这里面大部分都是中产+，富裕阶层比比皆是。内地那个城市能有这样的虹吸能力，北上都比不了。而且这还是这几年香港楼市不景气，很多人在观望，选择租房过渡，真要是楼市企稳，开始反转，香港房价只怕能反弹一截。最后，拿香港来套大陆城市毫无意义，影响大陆楼市的不完全是经济问题，这个才是最麻烦的，根本没办法解决。 | 7 | 1 | 2025-07-22 04:16 |
| rogerstonedao | 考虑持有成本、按揭、折旧，净回报率应该还是负的。 | 7 | 6 | 2025-07-21 21:34 |
| 朴井户 | 怎么说呢，香港和内地还是不一样的，如果我的孩子出生就是香港人，我愿意要孩子的 | 6 | 6 | 2025-07-22 07:09 |
| 什么都看的飚 | 这么算厦门的房价要脚踝斩 | 6 | 1 | 2025-07-21 21:45 |
| lhw7_z | 比较赞同这个视频，首先就是大陆的房价还有相当大的下跌空间，其次就是以目前的这种相对较缓的下跌速度，或者实际上说就是所谓的软着陆，至少代价还可以承受，而不至于是重大系统性金融风险。当然了，这个可以承受的代价实际上就是每一个高位接盘者固定资产的长期缓慢的贬值了，当然还有其他的，但那是另外的问题 | 5 | 0 | 2025-07-22 16:52 |
| 微笑_打工人 | 省流：长沙做到了 | 5 | 1 | 2025-07-21 23:46 |
| 两片大耳朵 | 武汉房子50万买的，每年可以租2万出去。 | 4 | 5 | 2025-07-21 22:44 |
| CaminoPhoenix | 盲猜玉门[doge]因为跌没了[doge] | 4 | 2 | 2025-07-21 21:35 |
| 高速尼禄 | 开头的bgm是什么呀[星星眼] | 4 | 1 | 2025-07-21 20:55 |
| jabjaha | 哈哈 | 4 | 0 | 2025-07-21 20:52 |
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